2018年2月3日 星期六

[Encore] 增長潛力強勁的遠東發展(35)(2/2/2018)

早前寫過嘉華國際(173)我一直想再寫一間自己相當喜歡的上市公司, 它就是遠東發展(35)。雖然兩位blogger 市場先生及狼來了兄已經介紹過, 但hutchison仍然想自己寫一次, 希望各位blogger 不嫌棄繼續看下去 :)

引言:
遠東發展在主席邱達昌先生提出"華人足跡"理念的背景下, 開展海外地產項目發展的步伐。遠東(35)的吸引之處在於它是香港少數專注做海外地產的地產商。在中港樓市風高浪急, 越升越不可思議的情況下, 很多香港人及內地人都有海外置業的打算。遠東的大戰略是透過佈局較多海外華人聚居, 而房地產市道向好的海外城市, 希望吸引這群華人買他們的物業。究竟遠東的樓盤有多少是華人買家我不清楚, 但遠東的確在內地下了一番宣傳功夫。單是這個獨特的發展策略已經在本港上市公司之中少見的, 至少我對於"華人足跡"這個理念是相當擊節讚賞的。

正題: 遠東發展業務淺析
1. 房地產發展(住宅發展)
遠東發展的項目分佈在多個城市, 分別有香港, 內地一線城市廣州及上海, 馬來西亞的吉隆坡, 新加坡, 澳洲的墨爾本, 柏斯, 布里斯本及黃金海岸, 英國的倫敦以及曼徹斯特。有關每個項目的詳細資料我並不打算一一細述, 大家可以去參考遠東的投資者簡報及年報, 內有詳細介紹。但整體而言, 遠東分別在澳洲以及英國物業市場下了重注。

原本經營眾多海外房產項目會有一定的外滙風險(Forex risk), 遠東的借貸組合雖然有新加坡元, 澳元等, 但港元及美元仍然佔總借貸的一半。可喜的是近一年美元勢弱, 變相眾多外幤升值, 故此較多外地資產的遠東發展在賣樓後折算為港元有一定優勢。

由於香港土地價格屢創新高, 遠展這種小發展商只會選擇市區重建局的小型地盤以及一些被稱為"蚊型地"的小型官地投標, 對於大型項目而言它是無能為力的。可幸的是遠展也有一些大型發展商朋友可以求助的: 嘉華(173)有信置(83)這個老死, 遠展(35)也和新世界發展(17)有一定交情。在遠展的新加坡RedHill地鐵站附近的地產項目Astra, 正正就是遠展和新世界的合營項目(遠展佔70%), 近幾次賣地新世界也有伙拍遠展出擊, 可見遠展即使不能獨自投地, 也能透過合組財團的方式參與香港項目。另外的是遠展在元朗和長實(1113)共同持有一塊好像是約2,000,000平方呎的農地, 不過遠展只佔細份(25%), 但是一旦項目成功補地價, 這個項目也能遠展賣三五年了, 所以雖然遠展在港土儲不多, 我也不擔心它的發展。

至於外國項目的造價及開發價值較低, 一般而言由大約10億港元至30, 40億港元不等, 這樣規模的項目較適合遠展這種小地產商, 它也可以同時開展數個項目而不感吃力。只要不貪心, 量力而為, 它在外國能夠找到它的生存空間。

2. 經常性收入 (酒店, 投資物業以及停車場業務)
酒店物業在現今的會計準則之下需要計上折舊, 這其實忽略了酒店物業的升值潛力。遠展自己的年報選擇了用EBITDA的方式去呈報酒店業務的盈利, 對此我是大致同意的, 畢竟租房收入都算是經常性收入的一部分, 如果加上折舊就較難反映酒店業務帶來的現金流。總之各位在審視其酒店業務的盈利數字時把重點放在現金流入就可以, 雖則酒店仍然有一定的維修保養支出。

投資物業這部分我打算skip了, 因為遠展的投資物業不多。

反而停車場業務是我相當看好的部分, 雖然目前為止停車場業務的EBITDA只有1.37億港元(上年年報), 但這類項目有着基建項目的穩健性, 能夠帶來強勁現金流。好像長江基建(1038)早幾年也收購了加拿大停車場營運商 Park&Fly, 由此可見這個項目的前景亮麗。不得不提的是遠展去年也分別以1,200萬英鎊及2,100萬歐羅收購位於英國曼徹斯特和匈牙利布逹佩斯的停車場, 正所謂有併購就有増長, 我相信未來停車場業務在遠展的經常性收入更加吃重。

3. 布里斯本賭場:
2015年遠展(25%)和周大福企業(25%)和Echo Entertainment Group (50%) 成功取得賭場以及綜合渡假村發展權, 相信項目落成後會為遠展帶來龐大的經常性收益。
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財務狀況:
17財政年度(以EBITDA計算; 並以百萬港元為單位)
物業發展               1272
酒店業務                 801
停車場業務             137
物業投資及其他       86
Total:                      2296
即便計及稅項以及酒店折舊等因素, 遠展每年的自由現金流應該接近20億元, 而經常性收入迫近10億元, 是相當不錯的。

借貸方面, 其總借貸金額約為130億港元, 總借貸成本約為3.8億港元, 借貸成本約3厘, 以小型地產商而言是可以接受的。至於借貸比率方面, 因為涉及酒店物業重估的因素, 所以沒有大太參考價值。反而我會重視經常性現金流入能付支付利息支出以及股息支出。
現在遠展大約有23億股, 去年總股息金額為0.185元(可以股代息), 今年主席明言會增加派息, 假設所有股東要現金股息而今年總股息金額升至0.2元, 股息支出也只是4.6億港元。3.8+4.6 = 8.4億元, 加上遠展的經常性收入仍在持續増長(未來它仍然有新賭場, 新酒店及投資物業落成), 我相信在沒有重大經濟危機的情況下遠展能夠提供漸進股息。

Given that 它坐擁近250億股東權益(當然加入酒店重估因素), 經常性收入仍然成長當中。再加上它有820萬平方呎的住宅發展組合, 未推出預售的有470萬呎), 相信它的土儲尚算充足。股息率達4厘兼且仍然有上升趨勢, hutchison認為現在市值約100億的遠東發展(35)被市場低估不少, 若有機會我很希望買入小量遠展(35)股票, 靜待價值重估。

2018年1月27日 星期六

[Hutchison的投資理念] 熊市出英雄? (27/1/2018)

今年有很多投資者都關注股市創出十年新高, 有不少投資者開始看淡未來股市, 亦有投資者繼續看好。

hutchison 自己不太喜歡以牛熊論股市, 主要原因是現在的市況是牛三與否通常要步入所謂的”熊市”才能確定, 根本沒有太大預測價值。

當然, 另一種甚麼20,000點以下可以入市, 30,000點位高勢危之類的說法一樣是令人費解的。經過十年轉變, 指數成份股的構成已經發生不少變化, 再加上歷年的通脹以及經濟環境變化, 用一把死尺量度資產價格高低是相當危險的事。

同樣地, 我很討厭有人提起this time is different這句話, 因為比起所謂的經濟景氣循環有一定規律可尋, 我更傾向相信everytime is different

最後, 有很多人成日提及甚麼大市指標有大量散戶入場, 大戶又怎樣怎樣派貨都是很站不住腳的說法。如果對於一些股權高度集中的股票而言, 這當然可以成立; 但對於整個股市而言, 所謂的大戶也不見得有幾大了。

當然, 究竟我們有沒有方法判斷股票的價格已經過高? 我傾向相信留意上市公司的行動:

1. 大量公司配股集資
配股集資通常是股票價格已經徧高的表現, 因為正當經營的公司不會無端配售股票。雖然我們這些非專業投資者不需要運用CAPM等公式去計算公司的資金成本, 但一般而言股本資金是一種比債務資金成本更高的資金, 因為股東比起債權人要承受的風險更高, 包括有機會減派股息, 承受供股配股等攤薄風險。基於風險要和回報成比例的原則, 股票投資者理應獲得更高回報。

當股票價格升至相當水平時, 一個品格良好, 精通財技的大股東通常會透過配股為一眾股東創造價值:

假設ABC公司是一間上市公司, 它同時有發行債券集資。
倘若該公司近幾年平均的股票市盈率約為14倍, 其投資回報率應為1/14 = 7%左右; 它原本發行的多批債券平均年息為5%左右。

經過去年和今年的股市暢旺, 該公司的股價大約有40-50%升幅, 現在市盈率約為20倍左右, 投資回報率大約=5%

配股與否, 通常視乎公司的業績有沒有再大幅上升的潛力, 倘若該公司預計未來業績仍有40-50%升幅, 股本資金成本和債務資金成本的差異沒有收窄, 自然不應該配股, 反之, 配股再贖回上市債券將是正確動作, 因為市場上有投資者願意承受較高風險來獲取偏低的投資回報。

*例子很多, 較多人知道的是不少內房公司的配股行動, 註: 這些內房老闆選擇配股是做為股東增值的好事, 不應受到批評, 批評他們的很可能是貪心高追的投資者?

2. 大量公司上市集資
和配股集資的原理一樣, 只不過IPO是第一次向公眾人士配股而已。
*例子多不勝數, 有興趣的投資者可以自行閱讀不同公司的招股書

3. 賣產還債:
出售收益率較低而沒有太大增長預期的股票資產/物業資產, 用作償還債務, 主要原理和1.是一樣的, 只不過1. 主要是一種風險上的套利(arbitrage), 而3. 主要是一種收益率上的套利(arbitrage)

*例子可參考置富REIT (778) 出售和富商場, 領展(823) 出售地區商場的動作

以上3個指標是hutchison認為較客觀判斷資產價格是否偏高的方法, 作為投資者, 從來不應該刻舟求劍, 對任何事情妄下判斷。但在開放的心態同時記住要回報要和所承受的風險匹配, 小心開展自己的投資步伐, 對於新市老手, 牛市””熊市, 我相信這也是恰當的建議J


2018年1月20日 星期六

[業績預測] Hutchison Capital 靜待收成 (19/1/18)

雖然Hutchison Capital去年的投資回報只有約莫10%, 大幅跑輸大市, 但基於去年的低基數效應以及持股的良好業績增長, 我相信大部分持股在今年的業績公布之後能夠誘發價值重估, 為 Hutchison Capital帶來理想的回報。

以下是持股的業績預測
1. 嘉華國際(173)
業績: 基本溢利: 約25億 (經常性收入>6億), 股東應佔溢利約45億
股息: 每股15仙, 全年股息20仙
每股合理價: $6.5
企業合理市值: 210億

2. 新創建集團(659) (半年業績)
業績: 基本溢利: 約25億, 股東應佔溢利約33億
股息: 每股40仙, 加上特別股息(如有)40仙
每股合理價: $16.5
企業合理市值: 650億

3. 長江基建集團(1038)
業績: 股東應佔溢利約125億
股息: 每股1.8元, 全年股息2.47元
每股合理價: $78
企業合理市值: 2100億

4. 中銀航空租賃(2588)
業績: 基本溢利: 約36億, 股東應佔溢利約43億
股息: 每股1元, 全年股息1.81元
每股合理價: $52
企業合理市值: 360億

倘若以上業績, 派息, 以及股價升幅全部實現, Hutchison Capital 將能夠實現20%左右的回報, 這對於實行保本增值策略的投資者而言將會是一大驚喜。

2018年1月12日 星期五

[自吹自擂] Hutchison和各位大老闆英雄所見略同 (12/1/18)

在大部分股票投資者的眼中, 買賣股票最重要的是賺錢, hutchison當然認同每一位股票投資者都應該追求回報; 但hutchison 認為了解自己所投資的公司也是十分重要的。

雖然了解公司狀況並不一定讓自己能夠賺得更多錢, 但透過閲讀年報, Google一下公司歷年的大新聞, 可以幫助你建立對公司的信心。甚至更進一步, 你在買賣相關公司股票的時侯可以運用自己掌握的資訊對公司未來的動作以及前景作出預測。倘若公司的管理層和你的想法不謀而合, 他們的行動可以說是在你的掌握之中。這種感覺/樂趣是只有專注於基本因素的投資者才有資格經歷的。這是買指數基金, 以技術分析買賣或者用其他方法投資股票的投資者一輩子也享受不到的事情。

Hutchison並非言必有中, 百戰百勝, 但我也在去年的blog文估計的幾件事情也成為事實:

1. 新創建(659) 出售北京首都國際機場股權(694):
相關新聞: https://www.mpfinance.com/fin/instantf2.php?node=1515721579778&issue=20180112
相關公吿: http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2018/0112/LTN20180112044_C.pdf
相關blog文:

新創建16/17業績簡評及來年展望(21/9/17)

http://hutchisoncapitalhwl2016.blogspot.hk/2017/09/161721917.html
文章節錄:
A4. 航空: 航空部門的増長相當令人驚喜, 主要是飛機租賃公司Goshawk的機隊擴大, 加上今年新創建增持Goshawk的權益所致。未來航空分部將會在新創建的盈利結構更加吃重。至於北京首都機場(694)的投資有喜有憂, 喜的是自2013年新創建以23億入股北京首都機場10.35%股權以來, 股價一直有升有息, 現今新創建的持股市值已經接近50億, 北京首都機場的營運溢利一直有所增加; 憂的是北京首都機場集團的新機場將於未來2-3年落成, 並表明不會注入694, 故此694未來的營運溢利有一定隱憂。
Hutchison預期新創建會在未來1-2年出售北京首都機場股權套現, 並繼續擴大飛機租賃業務的投資。


2. 東亞精簡非核心業務, 出售內地領達財務:
相關新聞: https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171130/s00004/1511979470025
相關公吿: http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/1129/LTN20171129624_C.pdf
相關blog文:

東亞銀行業務----如果我係李國寶應該點做? (17/2/17)

http://hutchisoncapitalhwl2016.blogspot.hk/2017/02/17217.html
文章節錄:
3.5. 處理行址/物業/附屬公司以釋放資本
配合東亞中國分行規模收縮, 我認為東亞只需要在北上廣深, 以及重慶長沙武漢等十數個城市設置分行即可, 其他分行可以裁減, 這可以讓東亞賣出空置的大陸地產物業以及縮減人手降低成本

香港分行可以酌量裁減, 但我希望維持一定規模(以維持客戶及存款基礎)

附屬公司東亞已經出售東盛控股及卓佳, 但我認為領達財務及藍十字保險可以出售以釋放資本, 財務公司雖然利率較高但收入不算穩定安全, 我認為可以視為非核心業務出售; 藍十字保險出售之後, 東亞可以向友邦/保誠等大型保險公司訂定協議, 收取若干費用幫助它們推銷保險產品(參考星展銀行的做法), 相信東亞的銷售網絡會引起友邦/保誠/宏利的興趣


3. 長建發行債券或者永久債券集資:
相關公吿:
1. http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/1212/LTN20171212568.pdf
2. http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/1103/LTN201711031157.pdf
(*分別為6億歐元債, 7年期, 年利率1%; 6.5 (1.5+5)億美元永續債, 年利率4.85%)

相關blog文: 

長江基建近況簡評 (31/7/17)

http://hutchisoncapitalhwl2016.blogspot.hk/2017/07/31717.html
文章節錄:
補充資本方法如下:
1.最方便的方法應該是再要求電能派發特別股息, 以電能手頭現金(接近250億)而言, 長建應該可以分得近100億元
2.其次就是發行永續債券, 因為永續債券計入Equity方, 可以有效"降低"長建的負債比率, 始終現在仍然是低息環境, 相信以長建的名聲發債成本只介乎5-6%, 它收購的資產的回報不止於5-6%, 相當值得做
3. 批股, 趁著近日股市暢旺批股集資, 一來可以獲得實實在在的資本, 二來趁股價高企時出手對於原股東更有利, 攤薄權益較少

hutchison個人認為短期內電能再派錢的機會較少, 方法2或者方法3的機會相對較大, 而集資額應該介乎10-15億美元之間, 倘若長建股價有所調整, 可能為一眾希望買入長建的投資者提供增持良機

4. 信置嘉華合組財團投地:
相關新聞: https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171116/s00001/1510768578803

相關blog文: 

[未來增持目標] 高速增長的嘉華國際 (173)

http://hutchisoncapitalhwl2016.blogspot.hk/2017/10/173.html
1. 經常合組財團投地。由於嘉華的資金不及其他大地產商(歷史因素), 所以投地時它傾向夥拍其他中型/小型地產商投地分擔風險。放眼現在風高浪急的香港住宅地皮市場, 一幅中型地皮(大約400,000 GFA)的中標價不下於三丶四十億, 市區地皮的成交價只有更高。倘若一個資本實力較弱的地產商投得地皮, 它在未來三至五年(也就是一個地產週期)都被一個項目綁死, 無力再投資其他項目。而更致命的就是產生了"長短棍"問題, 就是今年有樓賣, 那麼明年又怎樣辦? 倘若為了確保現金流穩定而把樓盤以"擠牙膏"拖長數年出售, 又不利集團的資產週轉。

故此合組財團除了避免坊間報紙所說的分散風險以外, 更重要是確保集團每年都有樓盤銷售。有比較穩定的銷售數字和現金流支持下, 嘉華在未來決定做幾多項目和投幾多塊地皮時會更有把握。

以上四篇文章是我覺得自己寫得不錯的, 雖然文章當中所預測的事情未必全部實現, 但也離真正答案不遠, 我的"師父"味皇曾經寫過:一篇好的Blog文通常有一睇再睇的價值, 他以及"財經咖喱啡"順叔的blog文就是當中的表表者, 我也希望好像他們一樣寫一些有趣好睇, 又有一睇再睇價值的好文:)

2018年1月1日 星期一

17年結 (1/1/2018)

見到很多網友都有發文總結今年投資回報, 我也寫一下今年的投資:)
2015年尾的投資組合:
1. 滙豐控股(400股)
2. 中電控股(1000股)
3. 置富REIT (1000股)

經過反覆買賣及不斷增加資本投入, 16年的投資組合比往年的規模大了不少。

2016年尾的投資組合:
1. 電能實業 (1000股)
2. 信和置業 (4000股)
3. 新創建集團 (2000股)

2016年尾屋企人投資組合:
1. 希慎興業 (1000股)
2. 信和置業 (2000股)
3. 新創建集團 (2000股)
4. 長江基建集團 (1000股)
5. 香港交易所 (100股)

2017年屋企人有一筆為數$80,000的資金希望穩定收息, 故此把資金加到我的組合當中, hutchison capital 以年息5%定期派發股息予他們作為投資回報。

17年底組合:
1. 新創建集團 (4000股)
2. 長江基建集團 (2000股)
3. 中銀飛機租賃 (800股)
4. 嘉華國際 (10000股)

17年尾屋企人投資組合:
1. 新創建集團 (4000股)
2. 長江基建集團 (1500股)
3. 中銀飛機租賃 (1100股)

今年以港幣計算的回報自然大幅跑輸恆生指數, 因為我的投資組合專注於基建資產以及具備穩定現金流的行業, 所以並不會因為跑輸大市而感到失望或者打算在投資策略上作出大幅改動。今年惟一做得差的是出售電訊投資組合帶來虧損。因為當初投資電訊股票時(即是數碼通以及HKT) 沒有預計到香港寬頻開展減價戰。在減價戰開始之後電訊股票組合已經出現不少的跌幅, 經過檢討之後我認為在減價戰以及未來5G資本開支兩大因素影響之下, 電訊行業的回報率應該不多於每年6%, 更有可能削減派息, 故此退出電訊股票投資。售股所得資本集中放到飛機租賃以及基建類股票, 我相信這是一個正確的決定。

如果以股價而論, 這些股票都是相對被市場忽略以及低估的股票, 但始終股價升跌不是投資者所能控制的, 下一年這些股票能否有令人滿意的升幅仍是未知之數。
但以業績及派息而論, 它們往年都有不俗的表現, 亦有增長潛力, 我相信下一年度這些股票一定能夠交出令人滿意的業績以及派息。

祝各位新一年事事順利, 萬事如意! ^_^

2017年12月25日 星期一

信置重新建立土地儲備 (25/12/17)

信置近期屢次伙拍不同發展商中標市區地皮, 很多報道都它投地勇進是樓市爆煲的先兆。 每份報紙都翻它舊帳並恥笑它當年以118.2億元摸頂價奪得小西灣地皮, 結果蝕入肉之類的。
其實大部分報道對於信置的了解比較片面, 以致大家以為信置老闆是莽夫一名, hutchison希望以這篇文章為信置平反一番。

一、信置財務穩健, 難以爆煲
二十年前讓信置面臨沒頂風險的其實不只是小西灣地皮, 因為信置只佔小西灣地皮項目的50%, 地皮投資額只是約60億左右, 應該不足以令它爆煲 (後來引入新中地產等伙伴更將股權由50%降至42.5%), 更致命的是它在96年和嘉里, 中海外等一口氣吃下整個奧運站項目的A, B, C地盤, 其實所謂的摸頂更應該是奧運站項目, 因為它涉及的投資額更大。但問題來了, 倘若當年信置沒有摸頂, 今日它也沒有奧海城這個優質收租物業。所謂的摸頂與否其實真的不太重要, 做地產生意更重要的是維持穩健的資產負債表, 確保每一個項目的投資額在可以控制的範圍以內就可以了, 切忌賭得太大。

所謂的賭得太大, 並非單指看好地產市道, 看淡地產市道一樣是賭博的一種。因為持有現金等待樓市調整再買地並非無往而不利的策略, 倘若樓市沒有一如預期的向下調整, 發展商一樣要入市投地, 而投地價錢可能比起當初更高。

截至今年6月為止信置擁有270億淨現金, 截至目前為止, 信置所投得的項目如下:
*以下為估算數字,真實數字要等待中期業績才能確定
                  樓面面積(平方呎)      金額(億)
1. 白石      120000                       13.8
2. 長沙灣  220000(合資, 22.5%) 38.9    
3. 黃竹坑  250000(合資, 50%)    47
4. 中電      310000                       70
5. 旺角        65000                         8.5
                  965000                     178.2
直至目前為止信置仍然毋須向銀行貸款, 尚餘約90億元隨時可以繼續增加土地儲備。

倘若再加上今年度入帳的數個本地樓盤項目以及今年9月出售的成都項目, 總金額約200億元, 信置在不向銀行貸款的情況下仍然坐擁接近300億元投資本地地產項目。即便在不久的將來樓市爆煲, 信置仍然可以大手掃入地皮"溝貨"降低成本, 正所謂"錢我大把, 何𢣷之有?" 如果樓市持續上升, 信置這次的投地行動則顯得相當正確。相對於二十年前的信置, 現在的信置保守中見進取, 實力不比五大地產商遜色。

二、政府能控制的土地儲備即將耗盡, 現在再不出手囤積土儲, 殆誤戰機, 以後更難增添土儲
自從新政府上台以來, 政府不斷提出未來五年有近10萬私營房屋供應, 希望能夠平息市民對於未能置業的憂慮, 但以近期政府的賣地速度來看, 未來五年的私人房屋供應未必有這麼多。下季政府推出的住宅用途土地只有啟德以及青衣, 只接近1600伙 , 而今季的土地供應只有長沙灣, 龍翔道和安達臣地皮稍具規模, 亦只接近2000伙左右。倘若要達到五年10萬伙的目標, 每年政府要想辦法提供2萬伙單位才是正理。很明顯地政府以及一鐵一局的土地儲備並不足以提供每年2萬伙, 可能一年能夠提供14,000-15,000伙已是極限。在如此情景之下, 政府每年可以提供的大型住宅地皮其實不多於20幅(假設一幅大型地皮接近800伙)。信置等大型地產商每年都有需要補充相當於2,000-3,000伙的住宅土儲, 加上信置較喜愛以合組財團方式投地, 未來的地皮有一半以上甚至全部是信置財團奪得也毫不出奇的。

以下的圖表假設未來3個月信置繼續"全取"所有官地, 以顯示信置進取奪地的可能性
    地皮                  中標財團                                    應佔可建樓面(平方呎)    金額(億)  每呎地價
1. 上水新樂街       信置                                                       9200                          0.7         7700
2. 荃灣(工業)        信置                                                   200000                           7.2        3600
3. 龍翔道              嘉里, 信置(信置佔50%)                     215000 (430000)          48.5      23000
4. 安達臣道           嘉華, 信置(信置佔50%)                    130000 (260000)          11.8         9100
                                                                                       554200                         61.2   

5. 啟德  信置, 會德豐, 新世界, 世茂, 嘉華(信置佔20%)  288000(1440000)         40.3     14000           
6. 青衣                  信置                                                   130000                           9.1       7000
                                                                                        418000                        49.4
   合計:                                                                            972200                      110.6

即便信置和它眾多朋友全取政府官地, 信置亦只是用了110億左右, 但它在full pay狀態之下仍然有200億繼續玩投地遊戲, 地價大跌的可能性其實不大, 其他大發展商要不一幅官地也不投, 否則要投地要問過信置才成。接下來信置的樓盤陸續開盤套現, 又有錢繼續玩, 想"執雞"低價奪地的可能性其實不大。

發展商要增加住宅土地儲備, 向來只有三大方法: 1. 補地價改變土地用途, 2. 舊樓重建, 3. 入標公開招標地皮。在地皮競爭白熱化的香港之下, 其他發展商可以做的事情不多(長實的海外基建當然是例外), A. 和信置做朋友夾份入標, B. 比信置更進取, 用更高的價錢"砌低"信置奪得官地, C. 完全放棄公開競爭, 完全依靠農地及舊樓增添土儲。

在目前為止, 能夠完全依靠農地及舊樓的本地地產商好像只有恆地(12), 其他本地地產商都被迫和信置玩高追遊戲了。一係就同信置做伙伴, 一係就砌低信置, 一係就俾信置挾爆, 所以hutchison不認為信置現在的投地策略不理性, 在大部分發展商錢多地少的情況下, 早發難有着數。

2017年12月6日 星期三

俾d訊心?! (6/12/17)

出售光大國際(257)@10.68x 3000股; 增持新創建集團(659)@13.62x 2000股

對於自己有信心, 長遠看好的股票應該逆市增持, 其實騰訊(700)有所調整對於大部分投資者都應該是好事吧(除非他們持有的是衍生工具而非正股), 既然有所回調, 就俾d訊心增持自己喜愛的股票:)