2018年7月9日 星期一

中美貿易戰: 乾隆 vs. King Theoden (9/7/2018)

起初大家都以為貿易戰只是中美雙方談判手段, 怎知假戲真做 :0)

Hutchison 在此時此刻想起了兩個人, 一個來自中國, 一個來自西方; 一個是史實人物, 一個是虛構人物; 一個要成就"十全武功", 另一個要重建洛汗國。

乾隆, "十全老人", 乾隆治下的中國是輝煌盛世

King Theoden, 電影"魔戒"中的洛汗國王, 
恢復睿智之後集合兵力和索倫, 薩魯曼的半獸人兵團作戰

暫時睇唔到任何一方具壓倒優勢, 繼續留意事態發展。


2018年7月2日 星期一

2018上半年總結 (2/7/2018)

Hutchison Capital 的投資總結並沒有標示帳面回報/虧損, 因為我希望把focus放在我所選擇的股票上。

2015年尾的投資組合:
1. 滙豐控股(400股)
2. 中電控股(1000股)
3. 置富REIT (1000股)

經過反覆買賣及不斷增加資本投入, 16年的投資組合比往年的規模大了不少。

2016年尾的投資組合:
1. 電能實業 (1000股)
2. 信和置業 (4000股)
3. 新創建集團 (2000股)

2016年尾屋企人投資組合:
1. 希慎興業 (1000股)
2. 信和置業 (2000股)
3. 新創建集團 (2000股)
4. 長江基建集團 (1000股)
5. 香港交易所 (100股)

17年和18年上半年也有增加資本投入, 主要是股息收入

17年底組合:
1. 新創建集團 (4000股)
2. 長江基建集團 (2000股)
3. 中銀飛機租賃 (800股)
4. 嘉華國際 (10000股)

17年尾屋企人投資組合:
1. 新創建集團 (4000股)
2. 長江基建集團 (1500股)
3. 中銀飛機租賃 (1100股)

18年上半年底組合:
1. 嘉華國際 (10000股)
2. 遠東發展 (10000股)
3. 信和置業 (4000股)
4. 長江基建集團 (2000股)
5. 嘉里物流 (2500股)

18年上半年底屋企人投資組合:
1. 遠東發展 (10000股)
2. 長江基建集團 (1500股)
3. 新創建集團 (7000股)

股票組合基本上沒有大轉變, 除了沽出中銀航空租賃(2588), 買入信和置業(83), 嘉里物流(636) 以及遠東發展(35) (部分動用新資金投資) 以外, 持股大致相同。
如果以股價而論, 這些股票仍然是相對被市場忽略以及低估的股票, 但始終股價升跌不是投資者所能控制的, 往後日子這些股票能否有令人滿意的升幅仍是未知之數。

2018年6月30日 星期六

充分反映長官意志的房策新政; hutchison的反建議 (30/6/18)


先貼上這份新政大綱圖, 否則我們無從論述新政的利弊。

措施1 (見上圖) 基本上是把資助房屋定價和市價進一步脫鈎, 本地報紙多有報道, 在此不贅。此措施問題在於"令資助出售房屋更可負擔"。因為在 hutchison 理解的房策理念, 居屋, is something between public housing and private housing. 基本上居屋的對象是很針對性的: 是超出公共房屋申請資格而又買不起私樓的人士。而公屋 --> 居屋 --> 私樓亦是一個所謂"向上流動"的階梯。所以居屋的定價理論上要和私樓掛鈎, 因為居屋在往日的政策有過渡性的作用, 希望居屋買家先置業儲蓄, 日後再換成私樓。而現在"令資助出售房屋更可負擔"會讓一些本身冇乜可能透過儲蓄換樓的人士也參與申請居屋。這令居屋的"抽獎"成份更重。如果以前公屋 --> 居屋 --> 私樓是一個 3-tier system, 那麼現在可能是公屋 --> 居屋 --> 首置 --> 私樓構成一個 4-tier system. 但令人費解的是好像居屋 --> 首置這個換樓方案暫時並不存在, 且看往後政策發展。

客觀而言措施1的落實會令人一大部分申請人以居屋為置業之最終目標, 當居屋的過渡性功能減弱, 往日的"換樓階梯"理論亦告破產。政府要有心理以及實質準備為市民預備大量居屋供應, 但目前為止我看不到政府有這樣的準備

措施2 是特首要為"首置上車盤"試水溫, 而把市建局馬頭圍道項目撥作"首置"項目, 措施上 hutchison 沒有異議。基本上"首置上車盤"的政策理念和 90年代"夾屋" (夾指夾心階層)的政策理念相近, 拿一幅地試反應絕對沒有問題, 惟一憂慮是"首置上車盤"政策會隨現任特首下台而無疾而終, 一如上任的"港人港地"政策, but this will be too far away, so let us put it aside.

措施3 海景公屋大抽獎... 好搞唔搞, 搞海景公屋大抽獎, 抽到海景公屋的人士肯定曡埋心水住過世的了, 政府又損失大額賣地收入, 又違反特首自己提倡"以置業為主導"的政策, 很明顯這個政策是很臨時起意, 設計粗疏的措施。
海景公屋分佈圖, 抽到就是人生贏家, 還可以恥笑附近的私樓買家斥鉅資買回來的單位還比公屋要小!

措施4  影響不大, 暫且忽略。

措施5 以及措施6: 扭曲市場, 這是我的評語。相信措施5 以及措施6 是希望發展商不要屯積單位, 盡快推售, 倘若有現樓貨尾單位亦應租出, 以降低空置率, 平抑私人住宅物業租金。我把措施5 以及措施6 視為一項政策。此政策的弊端在於它並不適用於大型單位/ 豪宅 (即是D類/E類單位?) 倘若此政策應用於"日出康城", 元朗"YOHO"等項目問題不大, 因為大部分發展商均採取"貨如輪轉"的銷售策略, 它們也害怕積壓存貨, 因為資金周轉放緩本身對發展商不利。但一些豪宅如"Mount Nicholson" 也要收取空置稅以及"貨如輪轉"? It doesn't make sense. 豪宅市場的周轉一般較慢, 亦和普通市民置業無關。降低豪宅的"空置率"也無助平抑私人住宅物業租金, 這是一個很無謂的措施。而倘若政府只徵收細單位的"空置稅", 發展商又可能因為此不利因素而更傾向興建大單位, "空置稅"政策的政策目標難以達成。
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Hutchison 反建議:
1a. 發展"長租"市場:
與其把上述的市區地段興建公屋"派街坊", 倒不如把這些土地撥作"只租不賣"先導計劃的試點, 即中標發展商起好房屋以後只能夠將之出租而不能將之出售。為了提高租金收入, 發展商必定會以貼市價的價錢將之出租, 而此舉則更能夠"地盡其用", 不致於把現樓單位丟空, 有助平抑私人住宅物業租金。

1b. 為反建議 1a. 之延續: 在這些"只租不賣"土地加入限量, 限呎條款, 以控制單位面積在固定範圍: 假設一啟德地皮可建樓面面積400,000平方呎, 撥作"只租不賣", 同時指出最小單位不得小於300呎, 而需要提供不少於800個單位。400,000 /800 = avg. 500呎/個; 某程度上加入這些條款可以有效控制單位面積與數量予有需要市民租住, 而又可以為發展商預留地皮剪裁的彈性, 不至於過份扭曲市場。

2. 金融市場配合: 檢討REIT的上市條例; 容許住宅REIT的出現:
由於香港住宅物業的租金回報率相當低, "只租不賣"地皮很可能比普通地皮的成交價錢低很多,  (除非政府堅持流標) , 這樣一來就會"益"了低價中標的發展商。現時香港上市的REIT通常是以零售, 辦公室, 以及酒店物業為主, 並沒有住宅REIT。倘若REIT的上市條例能夠包含住宅REIT, 發展商可以按自己資金需要把"只租不賣"地皮興建的房屋以住宅REIT的形式上市, 這舉措有以下好處:
A. 發展商可以透過把"長租"樓盤上市加快資金回收, 理論上這可以減低"只租不賣"地皮對比普通地皮的折讓, 政府賣地收入損失可以減少
B. 住宅REIT對於未置業人士而言, 是一個良好的Proxy: 透過累積住宅REIT單位, 理論未置業人士在財富累積方面的難度能大大降低, 因為住宅REIT的分派理論上和私樓租金掛鈎。說得通俗一點, 有d人一邊租領展舖一邊買823, 道理是一樣的。
C: 住宅REIT可以引伸為"退休保障"工具:
如果住宅REIT以及長租政策得以推行, 而強積金能夠加入月供住宅REIT單位為投資選項, 我相信香港市民不會對房屋問題有任何怨言。

不知各位blog友對我的反建議有何意見, 不妨留言討論!

2018年6月28日 星期四

止痕, 增持遠東發展(35) (28/6/18)

以4.54再買入10,000股遠展(35), 基本上地產股方面 hutchison 睇好 35, 173, 83; 今日先增持遠展, 倘若日後有新資金或者套現其他非地產股所得將會繼續買入信置, 嘉華兩兄弟

2018年6月27日 星期三

遠東發展業績 (27/6/18)

hutchison 對這份業績只有四字評語: 相當滿意。




除了結算日後大手買新加坡地(之前hutchison也提及過)導致負債比率上升這點扣了分以外,      其他方面都接近滿分, 況且集團的簡報也"坦白從寬", 沒有打算把條數收收埋埋, 相當難得。

目標價? hutchison 向來在這方面相當不準, 但在估值方面, 以每年現金流16.4億計, 我用番長建把尺 EV/EBITDA = 10 量度, 我認為遠展的市值可以去到160億左右 (我意思是即便遠展的市值達到160億, 股票價錢仍然合理), 除以23億股, 合理價可以去到每股$6.5左右。

當初我用$4.29買入10000股, 事後看來是錯誤的決定, 早知就多買一點。現在的情況很尷尬, 市場氣氛不好, $6.5的"目標價"難以達到, 但現在無論增購或者出售都好像不是上策, 可能把遠展放在一邊擺一陣才再作定奪。

2018年6月22日 星期五

長和系近期動作簡評 (21/6/18)

今次文章 hutchison 打算講三件事:
A. APA Group 收購
B. 倫敦商廈收購
C. 未來長實系動作預測

A. APA Group 收購:
這個收購的規模的確相當大, 長實集團 + 長江基建 + 電能實業擬以33%溢價, 770億港元收購 APA Group。眼見有不少blog友批評長和系出價過高, 又話出價過高, 超過40倍PE之類... Well, 公用/電訊股本身的玩法/ 估值方法係睇 Cashflow 的, 如果單睇帳面 PE 去睇呢件事就相當偏頗; 基本上和某大師日日唱淡一樣, 說得通俗一點, 你把尺刻度唔準咪結果度矮左人地lol


上圖係去年長和系用420億收購的澳洲公共事業 DUET, PE 33倍, 但它的EBITDA有接近9億澳元, 對上一次(即私有化前)每基金單位派息0.185澳元, 即是每年支付予股東的股息大約: 420x 0.185/3 = 25.9億, 如果用除稅後溢利去計肯定超標, 但這"超額"是可持續的。主要原因係評估公用股, 我們比較喜歡用 EBITDA, 因為 EBITDA 比較能夠反映公用股的現金流。如果不信的話各位blog友可以去睇睇 HKBN (1310) 盤數, 之後你就會明白我的意思。就DUET而言, EBITDA每年接近9億澳元 (大約相等於50億港元吧), 即便扣除稅項, 利息, 扣除DA (即是折舊貶值一類的 non-cash item), 這些企業仍然可以派發大量股息予長和系公司。以DUET的例子就是6%左右, 以公用股而言, 我認為6%現金回報率是可以接受的事, 所以毋需過份擔心。

呢張 slide 就係APA Group 去年的成績表, EBITDA 14.7億澳元, 大約是14.7 x 5.8= 85.3億港元, 以 EV/EBITDA 計算是 <10倍, 這和 DUET 一樣都是 EV/EBITDA <10倍, 說明了長和系的計數方式沒有大變。APA Group 更有 Operating Cashflow 睇, 基本上 OCF 就是可以每年派盡的錢。(參見Notes 2., 同我上面講DUET的方法相約), 9.7 x 5.8 = 56.3億港元, 56.3/ 770 x 100%= 7.3%, 其實買得幾好添, 7.3%現金回報率, 在公用股而言算平, 至少煤氣, 甚至長建自己都未必做到, 印象中港股市場只有粵海投資(270)以及中電(2)有相若的現金回報率, 這兩隻也是我經常推介予屋企人的"廢老收息股" haha

地域而言APA Group 都和長建已有的天然氣管道互補, 上年買的DUET入面舊 DBP 主要供應澳洲西部大城市 Perth 的天然氣, 另外 DUET 的 Mulitnet Gas 主要在墨爾本; 而長建手上的 Ausatrlian Gas Network (前身為 BEnvestra) 主力在南澳洲 (SA), 維多利亞省 (Victoria), 而家APA Group 就可以補上昆士蘭省 (大城市有布里斯本以及黃金海岸) 的不足。

這宗收購的惟一敗筆在於監管方面很難通過, 畢竟長和系在澳洲基建業勢力已經相當龐大, 有機會樹大招風, 但如果監管過得到就是一單上上大deal了。

B. 倫敦商廈收購: 
*(source: http://www2.hkej.com/instantnews/hongkong/article/1866676/長實百億購倫敦物業)
英國倫敦 5 Broadgate 物業, 據悉作價 10億英鎊, 租金回報率 >4%。
這宗收購充分顯示長江系注重現金流的性格, 賣出中環中心買倫敦物業很明顯是基於現金回報率。既然長實的董事指倫敦物業租金回報比中環中心高近一倍, 除非中環中心能在三五年間租金翻倍, 否則這個交易決定是相當 make sense 的。我自己也頗喜歡這種交易, 雖然倫敦物業的升值能力以及租金增長率未必及得上香港物業, 但透過這樣子把一倍現金回報即時收落袋, 這個交易錯極有限。

C. 未來長實系動作預測:
基建方面其實格局已定, 都是以長實長建為主力玩 4-4-2 陣式買英聯邦國家的水電煤資產吧, 至少我很 buy 這種方式, 畢竟已經work了二十年, 公用事業的營運風險又不會太高, 在往後日子應該仍然可以玩下去, 歐洲中部, 加拿大等地區仍然有不少資產可以被長和系盯上。

地產方面, 買大都會城市, 如倫敦, 悉尼, 墨爾本, 新加坡等的辦公樓物業應該將會是長實的主菜。因為房地產發展(即是直接投地)的現金流不及買樓收租穩定, 長實要有很肯定的賺錢機會才會出手; 長實要海外發展應該會優先考慮做辦公樓物業投資, 零售商場/酒店等項目都需要較高的市道掌握/管理技巧。而購買的物業多數是房地產基金業主持有(恰巧外國有較多這些基金; 不同香港, 主要是由少數地產家族持有大型物業) 另外舉個簡單例子, 領展會比其他地產商願意做買賣, 反之新地一定不肯賣走自己的大型物業(地產家族多數有守業的顧慮)。如此一來, 長實的増長能力是無限大的, 畢竟它正在做的事情是放眼全球房地產市場。而外國亦有不少優質上市房託, 即是 823, 778, 808 這種東西的外國版, 長實亦可以選擇透過上市房託去達成買物業的目的。雖然長和系的收購以百億計, 但在它的中港物業資產未賣盡之前, 基本上它擁有無限銀彈。長和系亦不用心急, 啱價就買, 早幾年賣樓的錢可以慢慢搣, hutchison 認為現在的長和系比以前更穩健, 會變成一間比置地(HongKong Land) 增長速度快的"置地", 是相當不錯, 適合長期投資的公司。








2018年6月19日 星期二

買入信和置業(83) + 信置及長和系股票簡評 (19/6/18)

今日買入4000股信置(83)@13.10, 很高興能夠以合理價錢買回這地產股。希望信置嘉華這個投地黃金組合在往後的賣地項目能夠中標。

-------------------Hutchison 稍後將會寫寫信置以及長和系的新發展, stay tuned :) ------------

A. 信置在下半年度(1/1/18 - 30/6/18)仍有斬獲:
承接上半財年信置在港接連投地, 今年信置亦分別在香港以及新加坡以合組財團方式投得合共兩幅地皮:

1. 信置(83), 資本策略(497) 奪得港鐵油塘通風大樓項目, 可建樓面約32.5萬平方呎
2. 信置和姊妹公司遠東機構 (Far East Organization), 日資公司 Sekisui House, 以9.04億美元奪得新加坡荷蘭路地皮, 可建樓面約64.3萬平方呎
*Source: https://www.mingtiandi.com/real-estate/projects-real-estate/far-east-org-sino-group-sekisui-win-central-singapore-site-for-904m/

B. 信置財政仍然相當穩健, 住宅土儲充足; 往後在投地方面有更多選擇, 毋須過於急進買地:
截至上年年尾, 信置仍然坐擁 210億淨現金, 即使扣除這兩幅地皮的應佔地價, 信置仍然有160億淨現金 (按: hutchison 估計信置分別用大約25億去投香港油塘項目以及新加坡, 而信置應佔的土儲面積分別約20萬平方呎左右, 合共40萬呎)

在扣除已預售但未入帳的項目後, 信置現在的香港土儲約為500萬呎, 其中住宅佔約400萬呎。
 雖然信置在去年以及今年上半年沒有項目開售; 但下半年起信置的白石角項目, 深水埗項目已經陸續申請預售。只要香港房地產市場沒有出現重大逆轉之勢, 信置的推售亦應該相當順利, 400萬呎土儲亦足信置四年之用(假設每年賣100萬呎), 故此信置在投地方面可以選擇性去做, 覺得回報低亦有權不買地。今年信置的進步之處是信置能夠和遠東機構返回新加坡投地, hutchison 相當欣賞。例如 Fullerton Hotel (金正恩差點就入住了) 正是 90年代信置以逾20億港元買回來的, 地產生意也不用劃地為牢, 困死在中港市場入面做。希望日後信置能夠和遠東有更多海外合作項目。(按: 此遠東並非 hutchison 所持有的遠東發展(35), 當然遠展(35)也有在新加坡投地, 今年它也買了接近40億港元, 相當進取)

------------------------之後評論長和系的APA Group 收購和倫敦物業收購-------------------