進擊的九倉 (10/3/18)

九龍倉(4)
日前九倉公佈了全年業績, 巿場收貨, 結果九倉的股價大幅下跌, 不過我對九倉的經營業績相當滿意(投資股票的行動就另計)

A. 業績回顧
目前九龍倉的業務主力在內地, 受到去年大量發展物業入帳影響, 它在內地物業發展的除税前盈利急升至近百億元, 即使計及税項, 核心盈利依然有38.4億元。不過去年和今年預計的銷售額只有250億和220億, 保守估計今明兩年的內地發展盈利可以有30-35億元左右。

九龍倉內地的投資物業表現突出, EBIT比去年亦上升了16%至14.5億元, 今年亦將會有最後一個國金系列, 最大面積的長沙國金中心(逾900,000,000平方呎) 落成, 再加上去年九月開幕的重慶國金, 我對未來九倉的租金收入前景樂觀, 10%的增長相信能夠輕易達成。

今年香港物業分部的成敗仍然要視乎九倉的聶歌信山項目, 因為新投得的九龍塘龍翔道項目須時發展, 以現在九倉仍然有61,000平方呎推算, 呎價平均100,000, 完全賣出可以套現60億元, 經營溢利應該有30億, 和今年的物業發展24億相約。

物流業務及酒店管理業務每年接近有7億盈利, 雖然利潤佔比較少, 但也是穩定的經常性收入。

B. 新投資
半年投資700億, 125億香港地皮, 325內地房地產(長沙國金資本開支加上近300億內地地皮), 再加上250億上市股票, 信置(83)之前的"瘋狂"買地和九倉相比實在小兒科。對於450億的地產項目再投資, hutchison沒有異議, 畢竟今年九倉賣樓強勁, 資金回籠再投資在香港以及內地一二線城市(蘇州杭州)是相當合理的。

買股票就...買100億地產股票變相投地的説法都勉強說得通, 但九倉要保障自己的權益就至少要買到過10%或者相當接近10%才可以。有甚麼風吹草動都至少可以召開股東特別大會向管理層逼宮, 而家就好像變成散戶了, 有點奇怪。

CME2就更加"騎呢", 投資新經濟電商平台等的確有助九倉香港以及內地的零售商場業務對抗新零售模式的衝擊, 但而家買150億流通性強的藍籌股不見得有幫助, 九倉如果要和電商合作也不需要買這150億股票; 君不見長和阿里合組支付寶香港嗎? 長江系的組合營方式肯定比九倉買股票來得好。九倉可以考慮提供租金優惠予阿里的實體店又或者嘗試入試入股這些科網企業的實體平台, 我相信150億是足夠買到一部分股權的。你有一流地點的商場; 人家有一流的創新能力, 兩者結合起來雙方有利, 不見得一定拉倒, 總之一定比買股票做小股東好。

C. 給九倉的建議:
其實有閒錢不一定是吳天海所說的"守株待兔", 至少連我這樣的小投資者也想到3個合理的用錢方法:
1. 進一步重組之一: 九倉(4)可以向海港企業(51)購入蘇州國金中心(發展中)的80%股權, 一來九倉可以進一步拓展其內地投資物業規模, 二來海港企業也可以專注香港物業, 是一個win-win的結果, 蘇州國金的價值以成本列帳逾60億, 是一項可以合理"泊錢"兼理順集團架構的投資

2. 進一步重組之二: 會德豐(20)近年專注香港賣樓業務(*非豪宅的"貨如輪轉"業務; 豪宅由九倉負責), 會德豐可以把會德豐(新加坡)的75%股權轉讓九倉, 反正會德豐(新加坡)當地也有投資物業, 可以進一步提高九倉的經常性收入, 會德豐也可以添子彈投地, 這樣又可以合理地用掉70-80億

3. 股份回購: 既可節省股息支出, 又可以讓會德豐不花一文增持九倉, 買地產股買自己的就好

1+2+3 全部做齊都至少要用150億, 應該這樣做會更合理?