充分反映長官意志的房策新政; hutchison的反建議 (30/6/18)

先貼上這份新政大綱圖, 否則我們無從論述新政的利弊。

措施1 (見上圖) 基本上是把資助房屋定價和市價進一步脫鈎, 本地報紙多有報道, 在此不贅。此措施問題在於"令資助出售房屋更可負擔"。因為在 hutchison 理解的房策理念, 居屋, is something between public housing and private housing. 基本上居屋的對象是很針對性的: 是超出公共房屋申請資格而又買不起私樓的人士。而公屋 --> 居屋 --> 私樓亦是一個所謂"向上流動"的階梯。所以居屋的定價理論上要和私樓掛鈎, 因為居屋在往日的政策有過渡性的作用, 希望居屋買家先置業儲蓄, 日後再換成私樓。而現在"令資助出售房屋更可負擔"會讓一些本身冇乜可能透過儲蓄換樓的人士也參與申請居屋。這令居屋的"抽獎"成份更重。如果以前公屋 --> 居屋 --> 私樓是一個 3-tier system, 那麼現在可能是公屋 --> 居屋 --> 首置 --> 私樓構成一個 4-tier system. 但令人費解的是好像居屋 --> 首置這個換樓方案暫時並不存在, 且看往後政策發展。

客觀而言措施1的落實會令人一大部分申請人以居屋為置業之最終目標, 當居屋的過渡性功能減弱, 往日的"換樓階梯"理論亦告破產。政府要有心理以及實質準備為市民預備大量居屋供應, 但目前為止我看不到政府有這樣的準備

措施2 是特首要為"首置上車盤"試水溫, 而把市建局馬頭圍道項目撥作"首置"項目, 措施上 hutchison 沒有異議。基本上"首置上車盤"的政策理念和 90年代"夾屋" (夾指夾心階層)的政策理念相近, 拿一幅地試反應絕對沒有問題, 惟一憂慮是"首置上車盤"政策會隨現任特首下台而無疾而終, 一如上任的"港人港地"政策, but this will be too far away, so let us put it aside.

措施3 海景公屋大抽獎... 好搞唔搞, 搞海景公屋大抽獎, 抽到海景公屋的人士肯定曡埋心水住過世的了, 政府又損失大額賣地收入, 又違反特首自己提倡"以置業為主導"的政策, 很明顯這個政策是很臨時起意, 設計粗疏的措施。

海景公屋分佈圖, 抽到就是人生贏家, 還可以恥笑附近的私樓買家斥鉅資買回來的單位還比公屋要小!

措施4  影響不大, 暫且忽略。

措施5 以及措施6: 扭曲市場, 這是我的評語。相信措施5 以及措施6 是希望發展商不要屯積單位, 盡快推售, 倘若有現樓貨尾單位亦應租出, 以降低空置率, 平抑私人住宅物業租金。我把措施5 以及措施6 視為一項政策。此政策的弊端在於它並不適用於大型單位/ 豪宅 (即是D類/E類單位?) 倘若此政策應用於"日出康城", 元朗"YOHO"等項目問題不大, 因為大部分發展商均採取"貨如輪轉"的銷售策略, 它們也害怕積壓存貨, 因為資金周轉放緩本身對發展商不利。但一些豪宅如"Mount Nicholson" 也要收取空置稅以及"貨如輪轉"? It doesn't make sense. 豪宅市場的周轉一般較慢, 亦和普通市民置業無關。降低豪宅的"空置率"也無助平抑私人住宅物業租金, 這是一個很無謂的措施。而倘若政府只徵收細單位的"空置稅", 發展商又可能因為此不利因素而更傾向興建大單位, "空置稅"政策的政策目標難以達成。

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Hutchison 反建議:

1a. 發展"長租"市場:

與其把上述的市區地段興建公屋"派街坊", 倒不如把這些土地撥作"只租不賣"先導計劃的試點, 即中標發展商起好房屋以後只能夠將之出租而不能將之出售。為了提高租金收入, 發展商必定會以貼市價的價錢將之出租, 而此舉則更能夠"地盡其用", 不致於把現樓單位丟空, 有助平抑私人住宅物業租金。

1b. 為反建議 1a. 之延續: 在這些"只租不賣"土地加入限量, 限呎條款, 以控制單位面積在固定範圍: 假設一啟德地皮可建樓面面積400,000平方呎, 撥作"只租不賣", 同時指出最小單位不得小於300呎, 而需要提供不少於800個單位。400,000 /800 = avg. 500呎/個; 某程度上加入這些條款可以有效控制單位面積與數量予有需要市民租住, 而又可以為發展商預留地皮剪裁的彈性, 不至於過份扭曲市場。

2. 金融市場配合: 檢討REIT的上市條例; 容許住宅REIT的出現:

由於香港住宅物業的租金回報率相當低, "只租不賣"地皮很可能比普通地皮的成交價錢低很多,  (除非政府堅持流標) , 這樣一來就會"益"了低價中標的發展商。現時香港上市的REIT通常是以零售, 辦公室, 以及酒店物業為主, 並沒有住宅REIT。倘若REIT的上市條例能夠包含住宅REIT, 發展商可以按自己資金需要把"只租不賣"地皮興建的房屋以住宅REIT的形式上市, 這舉措有以下好處:

A. 發展商可以透過把"長租"樓盤上市加快資金回收, 理論上這可以減低"只租不賣"地皮對比普通地皮的折讓, 政府賣地收入損失可以減少

B. 住宅REIT對於未置業人士而言, 是一個良好的Proxy: 透過累積住宅REIT單位, 理論未置業人士在財富累積方面的難度能大大降低, 因為住宅REIT的分派理論上和私樓租金掛鈎。說得通俗一點, 有d人一邊租領展舖一邊買823, 道理是一樣的。

C: 住宅REIT可以引伸為"退休保障"工具:

如果住宅REIT以及長租政策得以推行, 而強積金能夠加入月供住宅REIT單位為投資選項, 我相信香港市民不會對房屋問題有任何怨言。

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