信置重新建立土地儲備 (25/12/17)

信置近期屢次伙拍不同發展商中標市區地皮, 很多報道都它投地勇進是樓市爆煲的先兆。 每份報紙都翻它舊帳並恥笑它當年以118.2億元摸頂價奪得小西灣地皮, 結果蝕入肉之類的。
其實大部分報道對於信置的了解比較片面, 以致大家以為信置老闆是莽夫一名, hutchison希望以這篇文章為信置平反一番。

一、信置財務穩健, 難以爆煲
二十年前讓信置面臨沒頂風險的其實不只是小西灣地皮, 因為信置只佔小西灣地皮項目的50%, 地皮投資額只是約60億左右, 應該不足以令它爆煲 (後來引入新中地產等伙伴更將股權由50%降至42.5%), 更致命的是它在96年和嘉里, 中海外等一口氣吃下整個奧運站項目的A, B, C地盤, 其實所謂的摸頂更應該是奧運站項目, 因為它涉及的投資額更大。但問題來了, 倘若當年信置沒有摸頂, 今日它也沒有奧海城這個優質收租物業。所謂的摸頂與否其實真的不太重要, 做地產生意更重要的是維持穩健的資產負債表, 確保每一個項目的投資額在可以控制的範圍以內就可以了, 切忌賭得太大。

所謂的賭得太大, 並非單指看好地產市道, 看淡地產市道一樣是賭博的一種。因為持有現金等待樓市調整再買地並非無往而不利的策略, 倘若樓市沒有一如預期的向下調整, 發展商一樣要入市投地, 而投地價錢可能比起當初更高。

截至今年6月為止信置擁有270億淨現金, 截至目前為止, 信置所投得的項目如下:
*以下為估算數字,真實數字要等待中期業績才能確定
                  樓面面積(平方呎)      金額(億)
1. 白石      120000                       13.8
2. 長沙灣  220000(合資, 22.5%) 38.9    
3. 黃竹坑  250000(合資, 50%)    47
4. 中電      310000                       70
5. 旺角        65000                         8.5
                  965000                     178.2
直至目前為止信置仍然毋須向銀行貸款, 尚餘約90億元隨時可以繼續增加土地儲備。

倘若再加上今年度入帳的數個本地樓盤項目以及今年9月出售的成都項目, 總金額約200億元, 信置在不向銀行貸款的情況下仍然坐擁接近300億元投資本地地產項目。即便在不久的將來樓市爆煲, 信置仍然可以大手掃入地皮"溝貨"降低成本, 正所謂"錢我大把, 何𢣷之有?" 如果樓市持續上升, 信置這次的投地行動則顯得相當正確。相對於二十年前的信置, 現在的信置保守中見進取, 實力不比五大地產商遜色。

二、政府能控制的土地儲備即將耗盡, 現在再不出手囤積土儲, 殆誤戰機, 以後更難增添土儲
自從新政府上台以來, 政府不斷提出未來五年有近10萬私營房屋供應, 希望能夠平息市民對於未能置業的憂慮, 但以近期政府的賣地速度來看, 未來五年的私人房屋供應未必有這麼多。下季政府推出的住宅用途土地只有啟德以及青衣, 只接近1600伙 , 而今季的土地供應只有長沙灣, 龍翔道和安達臣地皮稍具規模, 亦只接近2000伙左右。倘若要達到五年10萬伙的目標, 每年政府要想辦法提供2萬伙單位才是正理。很明顯地政府以及一鐵一局的土地儲備並不足以提供每年2萬伙, 可能一年能夠提供14,000-15,000伙已是極限。在如此情景之下, 政府每年可以提供的大型住宅地皮其實不多於20幅(假設一幅大型地皮接近800伙)。信置等大型地產商每年都有需要補充相當於2,000-3,000伙的住宅土儲, 加上信置較喜愛以合組財團方式投地, 未來的地皮有一半以上甚至全部是信置財團奪得也毫不出奇的。

以下的圖表假設未來3個月信置繼續"全取"所有官地, 以顯示信置進取奪地的可能性
    地皮                  中標財團                                    應佔可建樓面(平方呎)    金額(億)  每呎地價
1. 上水新樂街       信置                                                       9200                          0.7         7700
2. 荃灣(工業)        信置                                                   200000                           7.2        3600
3. 龍翔道              嘉里, 信置(信置佔50%)                     215000 (430000)          48.5      23000
4. 安達臣道           嘉華, 信置(信置佔50%)                    130000 (260000)          11.8         9100
                                                                                       554200                         61.2   

5. 啟德  信置, 會德豐, 新世界, 世茂, 嘉華(信置佔20%)  288000(1440000)         40.3     14000           
6. 青衣                  信置                                                   130000                           9.1       7000
                                                                                        418000                        49.4
   合計:                                                                            972200                      110.6

即便信置和它眾多朋友全取政府官地, 信置亦只是用了110億左右, 但它在full pay狀態之下仍然有200億繼續玩投地遊戲, 地價大跌的可能性其實不大, 其他大發展商要不一幅官地也不投, 否則要投地要問過信置才成。接下來信置的樓盤陸續開盤套現, 又有錢繼續玩, 想"執雞"低價奪地的可能性其實不大。

發展商要增加住宅土地儲備, 向來只有三大方法: 1. 補地價改變土地用途, 2. 舊樓重建, 3. 入標公開招標地皮。在地皮競爭白熱化的香港之下, 其他發展商可以做的事情不多(長實的海外基建當然是例外), A. 和信置做朋友夾份入標, B. 比信置更進取, 用更高的價錢"砌低"信置奪得官地, C. 完全放棄公開競爭, 完全依靠農地及舊樓增添土儲。

在目前為止, 能夠完全依靠農地及舊樓的本地地產商好像只有恆地(12), 其他本地地產商都被迫和信置玩高追遊戲了。一係就同信置做伙伴, 一係就砌低信置, 一係就俾信置挾爆, 所以hutchison不認為信置現在的投地策略不理性, 在大部分發展商錢多地少的情況下, 早發難有着數。