領展北上收購----其實係換馬多於收購? (10/4/17)

領展近年在中國經濟不明朗下進軍內地物業, 先後向瑞安收購上海企業天地, 北京也買入一個商場, 今次輪到一個廣州項目, 基本上都係圍繞"北上廣深"四大城市去做

hutchison雖然沒有持有領展, 但我也持有置富(778), 作為一個REIT投資者, 我也常常把領展和置富作比較以評估我正持有的置富是否一項好投資, 所以我也關注領展的表現

今次領展收購目標為廣州西城都薈廣場, 作價約為40.6億人民幣/45.75億港幣, 每月租金為1600萬人民幣, 出租率達94.1%

以上就是收購目標的資料, 接下來hutchison會嘗試為大家分析領展管理層收購的動機(其實hutchison認為這次收購做得不過不失)

1. 我們先粗略估算廣州商場的資產回報率
因為今次領展買大陸商場, 涉及滙率風險, 為簡化計算程序, hutchison先假定滙率為1RMB=1.1HKD, 並假設未來數年人民幣滙率不變,
資產回報率大約= 0.16x12x1.1x0.7/45.75 = 3.28%  (0.7為可分派收入比率, 根據16年interim report領展的可分派收入比率為0.745/74.5%, 我保守地調整了廣州物業的可分派收入比率至0.7/70%)

2. 早前領展在16年底出售以長康商場為首的5項非核心物業(參見聯交所公告), 這5項物業作價約36.5億, 它們合共的租金浄收入約1.2億
5項非核心物業的資產回報率大約= 1.2/36.5 = 3.28%

我地而家將兩項交易"泊埋黎睇", 其實領展是以相若的回報率(同樣約為3.28%)把升值潛力將盡的香港商場換成更具升值潛力/租金增長能力的廣州商場, 相信只要人民幣和港幣之間滙率在未來幾年沒有大變, 呢個"換馬"動作有助提高領展未來租金淨收入

P.S. hutchison對以上收購大致同意, 不過我有兩點提議希望領展管理層可以考慮一下:
1. 由於領展未來的人民幣資產比重將會越來越多, 我期望領展的貸款組合可以加入人民幣浮息貸款或者發行人民幣定息債券, 雖然人民幣貸款息率較高,但加入人民幣借款可以對沖滙率風險, 況且領展的借貸息率很低, 相信提高小量人民幣貸款比例不會大幅提高領展借貸成本

2. 其實很多發展商例如恆基, 長實持有不少非核心物業可以沽售, 領展以前試過向嘉里收購現崇山商場, 我相信未來領展亦可以向發展商進行收購, 例如長實荃灣西樓盤未來有基座商場落成, hutchison相信領展可以收購這類物業, 中產屋苑商場其實十分適合領展管理, 既避免滙率風險又沒有政治風險(不同公屋商場), 而這種民生類商場收入穩定, 是具備相當防守力的資產