繼續增持信和置業(83)

今日以$12.76再買入2000股信和置業, 現在合共擁有4000股, 增持行動基本完成, 倘若信置再向下調整至一定水平, 我會再考慮繼續增持信置

組合調動和信置(83)簡評

今日以$9.48出售餘下的3000股置富REIT, 帳面利潤= (9.48-9.07)x3000 =約$1200, 倘若計及已收股息則獲得$1900利潤

同時今日以$13.26買入2000股信置(83), 現在hutchison capital的持倉如下:
1. HKT(6823)                3000股
2. 載通(62)                    1200股
3. 中銀航空租賃(2588)  800股
4. 長江基建(1038)        1000股
5. 新創建集團(659)      2000股
6. 信和置業(83)            2000股

代屋企人管理的股票:
1. 新創建集團(659)      4000股
2. 長江基建(1038)        1000股
3. 中銀航空租賃(2588)  500股
4. 數碼通電訊(315)      2500股

今年希望增持新創建集團(659)至8000股的目標看來不現實, 餘下現金將會用作增持一些優質地產股及穩定收益股票
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在地產股之中我一直比較喜歡信和置業(83), 大股東派息慷慨, 又比較少收地/收舊樓引伸出來的醜聞(因為信置沒有農地土儲及舊樓土儲), 當然這導致信置的土地成本較其他發展商高, 但我覺得正正經經投地及入標一鐵一局的項目會較好, 一來不用和小市民拉拉据据做壞名聲, 二來投得的地皮全部可以即時發展, 不用把土地曬太陽和政府拉据補地價之類的麻煩事情, 投地之後爽快起樓出售才是善用寶貴土地資源的方法

近年很多地皮價錢急升, 這對依靠一鐡一局以及官地的信置做成不少壓力, 補充土儲的難度大幅增加, 幸好信置近年加強投資商業, 工業及酒店地皮, 從16年年報可見收租業務(33億), 加上酒店(5.2億)及物業管理業務(2.7億)已經每年為信置貢獻近40億港元, 展望將來, 信置在元朗商業項目(50萬平方呎), 九龍灣寫字樓(應佔14萬7千平方呎), 海洋公園酒店(應佔26萬平方呎), 黃竹坑寫字樓(應佔17萬平方呎), 葵涌工業項目(17萬平方呎)等等將在未來數年落成, 有助進一步加強集團的經常性收入, 以信置現在的派息水平計算, 相信只是收租業務已經足以向股東提供可持續的股息

信置目前為止的問題在於難以補充地皮, 但它借貸少, 坐擁230億淨現金, hutchison相信美國加息對信置利多於弊, 因為隨著借貸成本提高, 財政狀況較信置差的地產同行的投地態度將會不如以往進取, 這會讓信置有更多機會投得地皮, 早前信置以consortium的形式以83.3億投得錦上路上蓋項目是一個好開始, 加上今年稍後信置的觀塘市建局項目即將推售, 倘若項目開售順利, 信置應該可以套現逾百億元, 為日後投資項目(不論是商業/住宅項目)做好準備

信置現價並不便宜, 不過我對信置是有一定信心的, 倘若信置股價調整至吸引水平, hutchison capital 將會繼續增持信置

出售港鐵(66)

今日以$44.3出售500股港䥫(66), 帳面獲利(44.3-41.6)=$1350, 倘若計及已收股息則獲利$2850, 減持動作已告完成, hutchison capital將會善用減持行動所得的現金繼續投資優質股票

出售數碼通(315)

今日以$10.6出售2500股數碼通(315), 錄得虧損$750(倘若計及已收股息則虧損不多於$200), 增加現金水平; 電訊組合方面仍然有3000股HKTSS(6823)及2500股數碼通(315)

[怪獸與他們的產地] 香港奴隸與支配他們的股票號碼

話說早排同親戚食飯, d長輩會成日批評家下社會好大怨氣, 年輕人不上進, d樓又貴乜乜乜之類, 有時候同一個topic用一個角度講九萬幾次真係悶死人, 最尾個結果又係番去鬧下d立法會議會拉布阻住曬, 政府要做番d野壓抑樓價之類, 煩都煩死

同一個topic, 可唔可以轉另一個angle去睇呢? 將同樣觀點用同樣角度去present... 仲要repeat 1000次...我真係學唔到d乜野wor呀長輩

今次我試下寫d另類野, setting就當係一個比較典型既4人家庭/5人中產家庭(父母加2個囝囡再加optional既工人姐姐), 究竟每個月要用幾多錢同埋d錢去左邊度

一. 住宅房地產市場

重中之重呢當然就係呀梁特成日講既"房屋問題"啦, 當然居住地區, 戶型(通常係兩房或者三房之間, 工人房optional), 租住物業或者自置種種因素加起上黎會有difference, 但大同小異都係每個月交租/供樓15000-25000左右(都係睇番租定買,地區同埋size果d factors, 冇乜特別)

供樓/買樓無非都係每個月將每個月收入一部分向發展商/銀行雙手奉上, 咁租就當然有香討好討厭既金句咩野"月頭準時交租"又或者"淡淡準時交租", 租客向業主交租, 業主又向發展商/銀行供樓, 兩個階層都唔見得有幾好, 我只可以話租客-->業主-->發展商/銀行呢條路線只係拉長左條住宅地產市場產業鏈/價值鏈, 多左個中間人叫業主靠收租揾食之嘛, 大boss一樣係發展商/ 銀行, 透過控制土地資源進行尋租行為(rent-seeking)

土地問題向來中史甚至西史都有講, 真係唔明d人可以get咁耐都get唔到d重要資料

(按1: 如果大家有興趣可以借閲徐中約教授所寫的中史書<<近代中國史>>前半部分有講唔少清代土地, 人口及經濟狀況與清代衰落的關係, 以史為喻, 現代的租客大概就是古代的佃農; 樓奴的地位大概是古代的自耕農; 地主...當然是李生郭生佢地, 如果你可以將以前的一套fit落當今社會, 相信你會睇到好多香港人睇唔到既insight) 

(按2: 西史hutchison睇得比較少, 所以未必可以推薦好書俾大家參考, 但西方中世紀的騎士<-->莊園制度都和香港的土地經濟相似, 如果有blog友研究既話記得話我知)

地產/銀行大boss都係以下呢d, 有興趣睇下究竟每年有幾多香港人供/租樓的cashflow去左發展商/銀行度既blog友就可以睇番以下公司既年報:

A. 主要發展商:

1. 長實地產 (1113)

2. 恆基地產 (12)

3. 新世界發展 (17)

4. 新鴻基地產 (16)

5. 信和置業 (83)

6. 會德豐 (20)

7. 港鐵 (66)

(按: 有部分中型發展商如 嘉里(683), 嘉華(173)等不計算在內, 因為佢地規模較小, 未必每年都有樓盤推出, 稱不上貨如輪轉)

B. 主要銀行(指住宅按揭業務而言):

1. HSBC (5)

2. 恆生銀行 (11)

3. 中銀香港 (2388)

4. 渣打銀行 (2888)

5. 東亞銀行 (23)

(按: 在香港而言, 優秀的銀行通常都有龐大的retail banking業務, 而retail banking和住宅按揭業務有密不可分的關係, 有志染指銀行投資的blog友可以從呢個角度去分析銀行業務)

二. 公共事業

這個應該不用解釋了, 只要居住於香港, 有一些經常性支出一定要定時定侯找數, 香港奴隸注定要為他們賣命了, 以一個四人家庭而言每個月少不免要花費數千元在水電煤交通身上, 不過洗費的variation應該比較大, 視乎居住地點, 開冷氣頻密程度, 是否經常外出用膳 etc.

要trace香港人每年花費幾多係呢d水電煤交通冇得揀既野身上, 我地可以睇以下幾份年報, 呢舊錢應該都係每年以百億元計既大數目:

1. 港鐡(66) (交通業務)

2. 中電控股 (2) (香港業務)

3. 新創建集團 (659) (新巴城巴業務)

4. 香港電燈SS (2638) 

5. 中華煤氣 (3) (香港業務)

6. 粵海投資 (270) (香港供水合約)

7. 載通 (62) (九巴業務)

三. 零售地產及零售

呢度比較複雜, 因為所謂的零售地產不一定指收租股企業, 以希慎興業(14)為例, 佢太過集中在銅鑼灣同埋客路徧向高端, 如果睇希慎年報未必反映到香港人的日常消費習慣, 通常d人都會係自己居住屋苑附近商場購買日用品, 食飯, 以至買d中下檔商品好似Uniqlo衫, 大概係幾百蚊既波鞋之類, 呢類零售地產有一定variance, 有比較低端的領展(823)街坊商場去到九龍灣德褔商場(66/17), 以至再高級少少到Element(66) (服務九龍站上蓋居民)都得, 所以我冇話佢一定係民生類地產事業, 更多時候商場定位會因應當區居民財力而有variation, 但common feature就係交通方便, accessibility好高, 差不多係番屋企必經之路會撞到既商場及商舖

呢舊銭既variation就更加大, 由around 10000去到100000都得, 睇下所屬家庭收入水平同埋住邊度先決定到, 如果想trace呢類日常消費cashflow就更頭痛, 因為零售係一門超級大既產業鏈, 一間商場可能已經有超過100間店舖, 衣, 食, 仔女d補習社/興趣班中心再加電訊商門市再加地產經紀舖頭等等等等, 因為冇可能攞曬各行各業數據, 好多時只能靠商場營業額以及人流估算平均每個人洗幾多錢, 不過呢d就吃力不討好

比較簡單/或者應該話仲係我能力範圍之內就係睇部分具代表性的收租企業年報:

1. 領展REIT (823)

2. 置富REIT (778)

3. 新鴻基地產 (16)

4. 恆基地產 (12)

5. 信和置業 (83)

6. 恆隆地產 (101) (香港業務)

7. 長實地產 (1113)

(按1: 新世界發展沒有列入, 源於它的具代表性收租物業只有中環新世界大廈, 重建中的新世界中心及K11, 但這些物業非服務當區居民為主, 零售物業只有愉景新城商場及德福商場二期, 代表性不足; 九倉的收租物業和希慎一樣高端, 不合資格及過份集中於一兩個地區, 所以沒有列入; 嘉里只有Megabox, 代表性不足)

(按2: 零售呢一範業務仲可以再拆為

A.電訊+固網寬頻: 和電 (215), Smartone (315), HKT (6823), HKBN (1310)

B. 超市及便利店: ParknShop + Watsons (1), Wellcome + 7/11 + Mannings (牛奶國際), OK (831)

C. 時裝零售: IT (999), Giordano (709)...

睇到你唔想睇為止, 當然你有興趣可以寫個有關零售業cashflow和相關股票的分析, 相信很多人有興趣 

同一樣講地產霸權, 同一樣講樓, 我認為可以試下用不同角度去講, 你睇到淨係呢三樣經常性開支已經足以令一個香港家庭每個月唔見至少三幾萬蚊, 有怨氣是正常, 又或者應該話冇怨氣才是不正常, 有d野係唔係拉少陣布, 起多d樓就解決到? 似乎這樣的思維太過簡單了

劍氣之爭 + 師父味皇兩篇文章分享

自從寫blog開始一直都有留意劍氣之爭(指d乜野唔使畫出腸啦), 成日覺得唔對路又唔知點去拆解呢個現象, 近日睇番師父(純粹係覺得佢教左我好多野所以叫聲師父, 冇其他意思)有兩篇文章寫得幾好, 可以幫到手去解釋呢樣野, 而家我試下係佢篇文之上加小小個人見解註釋一番, 拿, 帶左頭盔先,  我唔一定啱既, 只係想盡力elaborate多少少, 唔同意既可以留言討論, 不過如果專登黎找碴殺上重陽宮就過主, 你存心挑機係唔會越辯越明, 只會傷和氣
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第一篇: http://realblog.zkiz.com/lgaim/18152

[財技]最好不代表最適合

話說有日曹操帶兵攻打大耳朵,孔明帶領趙雲同魏延迎擊,作戰由始至終都是魏延一個在打,孔明躲在帳中,趙雲留守晚晚陪佢捉五子棋,馬謖不解,問點解不派更善戰的趙雲出戰,孔明曰"此君鼻後有反骨,鼾聲如雷,魏延枕邊相陪,吾恐怕夜半尿頻,打仗行軍,不求大勝,退敵足矣,延若身死,可除一大害",魏延奮戰之下,曹操敗走,緣途留下衣履腳毛無數,後世為記念曹操,各地設立衣履墓腳毛塚無數,此為後話

這故事說明,有時做事做最好的選擇卻不會安樂,為求安樂而作出合格的選擇的人也是很多的,而且不選最好的亦可能包含了其他目的

抽象的故事就到此為止,現在用些比較實際的項目作例子:

--------------按: 如果冇興趣睇佢實際操作, 可跳至結論-----------------------

樓甲樓齡10年,賣100萬,租5厘,銀行按揭2.2厘,可借7成,首期連雜費35萬計,回報率如下:

35x5%+70x(5-2.2)%=37100=11%

樓乙樓齡30年,賣100萬,租7厘,銀行按揭2厘,可借7成,首期連雜費35萬計,回報率如下:

35x7%+70x(7-2)%=59500=17%

回報明顯乙好得多,一定要選乙,但味皇自己卻選甲,原因如下:

甲供30年每月2653,收租4167,現金流入1514,乙供10年每月6430,收租5833,現金流出597,假如味皇的供款限額是7000,買了甲後的供款餘額7000-2653+1514=5861,可以再買,買多4層都得,儲夠首期就得,而買乙只能買一層,4個掌門人加埋高過姚明,最後當然是甲賺得多,正如打格鬥game時連續技往往都時由輕招連成的道理一樣

又舉個基金同派息股票例子:

基金甲每年每股盈利上升25%,不派息,買入價100,買10000股

股票乙每年每股盈利增加10%,全派息,買入價100,買10000股,派10厘

以絕對回報計毫無疑問是買甲,但味皇會買乙原因如下:

假設味皇每年要10萬生活費,持有甲時味皇需要賣出持股來生活

                股數      年尾市值        生活費

第1年   10000        1000000         100000   

第2年     9000        1125000         100000  

第3年     8200        1281250         100000  

強積金就是此原理,可是這是25%成長的情況市值先有增加,股數還是會越來越少的,上例打和點是11%,回報不足11%就不能保本,會親眼看到坐食山空的情況,投資者看到的數字是組合的全部,有乜變化會好大精神壓力

如果第4年股價跌20%,下年回報原水平

                股數      年尾市值        生活費

第2年     9000        1125000         100000  

第3年     8200          820000         100000  

第4年     7200          900000         100000   

由於在低價賣股的影響是永久的,即使下年回升25%,市值也不過回升不足10%,如果跌太多時賣股,只是在縮短自己的退休壽命

同樣情況,但持有的是乙:

                股數       年尾市值        生活費

第1年   10000        1000000         100000   

第2年   10000        1100000         110000  

第3年   10000        1210000         121000

即使回報低於甲,但生活費每年上升,仲有餘錢剩,心理上有取之不盡的感覺,餘額可以投資或使用,至少有自由度

如果第4年盈利跌回上年水平,下年回報

                股數      年尾市值        生活費

第2年   10000        1100000         110000  

第3年   10000        1000000         100000

第4年   10000        1100000         110000

由於組合沒有變動,回復也是全回復,同甲相比,甲的市值有如過山車,乙由於只看重收入,就算幾十%數字上也不叫驚心動魄,心臟病人士至少不適合買基金

兩者如果都跌太多,都是死路一條,不過後者起身較快

由此可見資本增值即使比派息一方回報多,按回收的方式不同,會適用於不同的持有人,特別是心血少的人選資本增值型即使賺到更多錢,但可能會損害健康

簡而言之,不是最好的就一定要選用,次級的只要條件配合可能仲好用,投資是很個人化的事,成日問人點解買乜乜唔買乜乜指指點點其實幾失禮,自已喜歡就可以

------------------------------第一篇完--------------------------------------------

編按: 此篇提出左一個好重要既論點係投資方式本身要同個人性格夾得埋先得, 有d人喜歡親自選股, 有d人喜歡技術分析, 有d人喜歡揸ETF, 本身冇問題, 重點係你個性格本身係點, 承受到幾多風險

自己做唔到而人地做到既野唔一定錯, 點解有d bloggers會覺得人地做到係撞彩呢? 例如我份人細膽龜縮, 死買公用股收息股, 做唔到一注獨嬴恆大(3333)正常不過, 咁代唔代表係佢撞彩死好命呢(當然我唔排除有運氣成份), 唔一定啫, 可能佢有套方法去掘到呢d爆升股票我地唔知呢

當然我唔同意味皇話唔問人地買d乜野(按:我認為佢係指居高臨下說教既人, 同埋通常問得都炒大獲), 如果你想知道人地點樣做得到, 惟一一個方法就係問清楚, 雖然有機會惹起罵戰, 但唔問ge話只會更加俾自己既思想preoccupy, 到時只會更加令到自己更加cynical, 冇左學習令自己進步既機會

其實去睇多d唔同方法(尤其係你覺得同你意見相左果d)先最學到野, 例如我唔去問下市場先生點解買190既話,我係唔明超級折讓股既玩法, 了解左, 覺得唔好, 自己用唔到, 咪將自己既memory擺落資源回收筒delete左佢囉, 係未了解人地成套野之前踩到人地套野一文不值有乜謂呢? 就算佢係屎波都唔一定話你係高手, 最多係你叻過佢啦, 但你又講到人地咁屎波, 你個方法好過佢都冇乜出奇

總之有咩唔明你咪好聲好氣問下囉, 我地又唔係咩一派宗主全真教武學正宗, 問兩句最多俾人鬧冇面之嘛, 唔通好似金庸d武俠小說咁你同個價值投資者對掌人地退兩步你退兩步半有失身份?

第二篇: http://realblog.zkiz.com/lgaim/29864

[財技]BUY&HOLD

選到好股之後死揸,是一種高明的方法,表像而言確是這樣但正如比武一樣,兩方對峙時,到底是先攻的有利還是反擊的有利呢,有人說先手必勝,有人說不動如山,矛盾的兩方都有各自的道理,我們旁觀者卻只會認為其中一方是正確的,因為人類習慣性都是給予各自對錯之分,而不會認為兩邊都對或兩邊都錯,對的當然是勝利的一方

作為當時人,到底是動定不動,要睇自己的情況,如果是老鼠同烏龜的對峙,龜方面動比起不動冇好處,但點做最終都冇大危險,最多有些損傷,老鼠一方動卻是浪費起力,倒不如慳返啖氣暖肚,如果是毛蟲同螳螂的對峙,毛蟲點做都是錯,乖乖受死冇咁辛苦,螳螂一方不動就是錯了,不過之後肯動就得,如果是狗同鼬的對決,鼬是否先攻取決於有冇屁放,狗在進攻之前,最好先觀察一下,即使有機會會比佢走甩

BUY&HOLD實際是狗VS鼬時唔知點做時索性乜都唔做的情況,龜VS老鼠的情況也可以,在確定不作為會較有利,至少冇大副作用時,乜都唔做最好,好似老巴咁長揸幾十年,對佢又冇副作用,可能佢會答唔記得左,吹咩,如果突然換馬,都係確定人地冇屁放而已,那麼你是毛蟲時要點做?咪得玩衍生啦,未死過咩

在牛皮市時BUY&HOLD看似浪費機會成本,但比你機會就一定會賺錢嗎?是成本還是獎金始終是概率事件,在危機中能安然渡過的是烏龜,但現時又未算甚麼危機,雖然資產變動,比起早幾年,至少我們的工作是穩定的,危機都是失業率高的地方先好講,所以說如果是狗VS鼬的情況下,在觀察的過程中適當的挑釁一下也是可以的

味皇以前的中外運同中外航還記得嗎,當時2月份以27075蚊買入3.61的中外航7500股,之後大市反覆向下,至8月交易記錄如下

3.17X7500=23775(外航)   1.65X14000=23100(外運)+675 

1.75X14000=24500(外運)   3.05X8000=24400(外航)+100

3.15X8000=25200(外航)   1.76X14000=24600(外運)+560 

1.77X14000=24780(外運)   3.01X8000=24080(外航)+700

3.41X7500=27280(外航)   1.91X14000=26740(外運)+540 

1.95X14000=27300(外運)   3.19X8500=27115(外航)+185

之後因為味皇覺得航運業唔掂,所以最後賣曬..先唔講,比起當初3.61的中外航,最後跌至3.19,但味皇半年間手上的價值增至29875

具體方法是在兩者次間設定個轉換比率,不過這是有過大前提的,中外運同中外航味皇認為持有哪一隻都冇問題,即使是換左馬,味皇依然自問處於BUY&HOLD的狀態,至於轉換比率,可以根據估值或買入價,總之是自己接受的比率,如根據估值,可出現每次轉換都可以增加價值的心態,如根據買入價,可出現每次轉換都可以拉底成本的心態,在當時中外運X2同中外航還的情況,味皇的轉換比率在104-122之間,即是就每2股外運換1.04-1.22股外航,當時味皇用估價做根據,2股外運換1.09股外航,因此在市價偏離1.09股一定程度時就換馬,只要兩間公司都一齊牛皮唔是旦一間爆升,就可以一直玩落去,不過要在市價偏離的時候在家才可以

最近味皇也有咁做,今次是用買入價計,用在文軒同CTM上,味皇9月26第一次行動(暫時只做到一次,其他機會MISS左),換股比率隨意定為為2換1,差多過5%就換,於9月26號至今兩者的收市價偏差大的日子:

12/5  103%  11/16  93%   10/28  102%   10/4  87%   9/26  103%

股價反轉左起碼3次,食曬可增值33%,由於味皇設定的是95/105%,因此食一次就冇得食返轉頭,次次差少少(寫完呢篇文先發現,因此立即調整下心理價位先),不過實際上長期不動也不是問題,本來就是BUY&HOLD

*後記,寫完文當日將CTM以1.61/3.15換成文軒,大約102%

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呢篇冇咩野好講, buy & hold本身要因時制宜, 同一本兵法書, 你可以讀到趙括咁屎, 又可以讀到白起吳起咁勁, 同一個鬼谷子教出黎既孫臏龐統都風格迥異, 個個都同你一樣就死得啦, 你肯定係80/20入面果80囉

有時做人open-mind少少, you should appreciate the difference among different bloggers

而家好攰, 講完收工