[長文][折讓股][獻醜了]淺談世城系 (355,617,78,1881)

一直也有意思寫寫世城系的, 不過一直也覺得自己的分析力不夠, 不足以寫這系的股票。眼見billy兄提起富豪(78), 勾起我的筆興, 也不顧得這麼多, 先行獻醜了:)

雖然我一直有留意折讓股, 但我一向不建議其他投資者買入的, 除非你真的很喜愛那股票。因為當一些無論派息, 大股東, 資產/業務都優質的股票(特別是地產股), 好像嘉里(683), 嘉華(173)又或者合和(54)等都處於PB0.4-PB0.5的狀態時, 買入一些折讓股可能至少要加上20-30%的折讓作為安全邊際(safety margin)。當0.4/0.5 再乘以 (1-20%)/(1-30%)時, 很可能得出的PB只有0.3, 甚至連PB0.3也沒有(而這很可能已經是這折讓股的合理價), 買折讓股就千萬不要以為自己掘到一隻PB0.3的乜乜乜乜就以為自己執到寶先, 這股價賤可能有一些defect你沒有留意到, 包括1. 大股東為人(世城系, 英皇系, 新世界系等等), 2. 派息(可能很低甚至沒有), 3. 資產變現價值高但現金流弱(大酒店為表表者), 4. 很差的發展策略甚至沒有發展策略 (信和酒店1221), 5. "四無"大股東: 無意出售資產派息, 無意增加派息, 無意私有化, 無意増持 (國浩53, 信和酒店1221), 這些折讓股通常有以上某些特點, 所以最好用一個真的很低的價錢去買會比較好, 否則你以心目中"低價"去買就很難獲利, 這類股本身又不適合長線持有, 到時進退維谷就很無謂了。
(按: 先行寫一段折讓股的缺點, 以免大家一時興起作出投資決定, 要知道hutchison只是隨心評論, 一向不負文責的)
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世城系有很長遠的歷史, 大股東羅旭瑞更是近日鷹君爭產的主角以及第一代的"股壇狙擊手" (有興趣者可以看看馮邦彥的香港企業併購經典) 精通財技的羅老闆以小控大, 透過355世紀城市控制617百利保, 再透過617控制78富豪, 最後78多年前分拆大部分酒店以Regal REIT(1881)的名義上市 (可參閲味皇寫下的"1881富豪產業信託"http://realblog.zkiz.com/lgaim/17703)

這以小控大的好處除了在於能以較小金錢控制資產值高的子公司以外, 其實更好的是可以依靠業務穩定的子公司如Regal REIT派息予上層公司(富豪及百利保)。有了派息這穩定現金流, 上層公司可以放心舉債做一些投資潛力更高但風險較高, 又或者沒有穩定現金流的項目(如投地發展住宅, 投地建商業項目, 不像買樓收租一樣有即時現金回報)。
最後也是最重要的一點就是以小控大可以讓重債/希望減債的上層公司(富豪及百利保)以一個合理價錢將回報穩定資產出售予下層公司(Regal REIT), 由下層公司舉債收購資產。上層公司可以套現所得1.增持下層公司股票, 2.回購自身股票, 3.投資新項目, 項目發展成熟以後售予下層公司, 再投資新項目(不斷重複)
還有最最最後的一點是一間擁有大量穩定現金流的下層公司可以和上層公司組合營發展, 以免上層公司負擔不起(例子有百利保和百利保的子公司富豪, 以及長建電能)

寫完世城系的"以小控大"特點以後, 我下一個着眼點不是任何一間上市公司, 而是百利保和富豪各佔一半的地產公司 P&R Holdings (百富控股), 因為P&R Holdings控制了世城系大部分地產發展物業。根據去年年報指出P&R Holdings持有馬鞍山商場項目, 九肚住宅項目, 上環在建酒店項目, 大角咀/旺角酒店項目(市建局項目), 馬頭圍酒店項目, 洪水橋住宅項目(已推售), 以及長沙灣住宅項目(市建局項目) (去年推售)。這些項目的價值最好自己再計算一次, 年報所寫的價值始終和市價有一段距離, 當然估值的的鬆緊就視乎各位對這些項目的看法以及計算方法了:)

講完P&R Holdings, 我希望逐層講講每一層公司的特色。
第一層是世城(355), 世城(355)的主要角色是持有百利保(617), 是一間控股公司, 世城是一隻十分股東unfriendly的股東, 派息很少, 有時合股供股, 但有時派發特別股息, 這相信和大股東的個人財政狀況有關, 他有閒錢時自然想攤薄你的股份權益, 他需要錢時就從世城派發特別息。倘若想從這股獲利, hutchison相信你要先搞清楚他的財務狀況, 反正hutchison不是姓羅, 又不是他的私人秘書之類, 這內幕我是冇可能知的, 世城可以放棄。

第二層是百利保(617), 主要資產有持股6成多的富豪(78), 50% P&R Holdings (但富豪也持有50% P&R Holdings, 所以百利保實際有八成多 P&R Holdings), 持股約7成的四海國際(120) (四海國際持有幾個內地房地產項目)
第三層是富豪(78), 主要資產有50% P&R Holdings, 持股7成多的Regal REIT (富豪一方面交租予Regal REIT, 另一方面收取Regal REIT的股息, 左手交右手), 飛機租賃(14架巴西embraer的小型飛機)

百利保和富豪的關係很緊密, 兩者都折讓甚高, 頗具投資價值, 它們的分別如下:
1. 百利保的P&R Holdings實際權益較高; 但富豪的Regal REIT實際權益較百利保高
2. 百利保有四海國際的內海項目; 但富豪有飛機租賃
3. 百利保股息較高; 但富豪正在回購
兩者都有不錯而且現金流不差的資產, 不過我傾向買上層公司百利保, 原因在於我個人比較喜歡股息, 還有的是上層公司很多時可以被下層公司"養大"(正如電能"養大"長建一樣)

第四層就是Regal REIT(1881), 主要持有八間酒店租予富豪(78)經營, 把收租所得派息

有很多人認為買下層公司不好, 這要視乎情況而定, 不能一概而論的。因為下層REIT的派息比上層高, 重視股息的股東可能更喜歡REIT。當然REIT可以被當作"垃圾桶", 上層公司(617, 78)賣產予下層REIT(1881)套現; 但是置富REIT(778)的例子足以說明"食垃圾"也可以增加股息分派及推動股價成長的。置富REIT的成長很大程度是受惠於收購長實的商場, 由此可見"食垃圾"可以是win-win雙嬴的, 況且母公司/上層公司的項目很多都是發展中未有現金流, 它的高回報背後是因為它冒了更大風險, REIT的借錢-->收租-->買樓-->借錢(重複) 模式其實有很高的盈利可見度, 長遠成長未必比上層公司差很遠, 所以我認為Regal REIT也有不錯投資價值

另外有一點和Regal REIT有關的是酒店越cheap越好賺, 貴價酒店不好賺
如果你一向有留意地產股及酒店股便不難理解,
大酒店, 美麗華酒店(酒店業務), 香格里拉, 太古地產(酒店業務), 新世界君悅, 萬麗海景等等公司的貴價酒店出租率相對較低, 雖然每晚房租較高, 但貴價酒店經營成本大, 兩者相抵之下反而冇乜着數, 太古酒店甚至蝕錢添...
相反, cheap酒店, 好像合和的悦來酒店, 長實的酒店及服務式住宅就很好賺(長實只有紅磡酒店及九龍酒店較高檔, 但年賺15億),  雖然每晚房租較低, 但酒店經營成本比較低, 相抵之下它們以出租率較高取勝

我相信酒店REIT(如朗廷, 富豪) 和甚麼旅遊業回暖關係不太大, 反而私樓租金的升幅對Regal REIT一類主要持有cheap酒店的股票助益更大(相反朗廷有Cordis, 較不好賺), 我相信隨著私樓租金上升(尤其是面積小的單位), 愈來愈多人會覺得"租私樓唔抵"而轉向租cheap酒店和服務式住宅, 反正私樓租金和長租酒店/服務式住宅的租金越拉越近
(按: 變相租樓人士也可以以心儀單位附近的酒店/服務式住宅為標準參考)

Regal REIT除了有收購馬頭圍酒店以外, P&R Holdings將來也許會再售上環酒店及旺角酒店予Regal REIT (因為這兩酒店規模較小定位較cheap, 將來的skycity機場酒店機會較小, 因為投資額大, Regal REIT承受不了), 可見未來Regal REIT的增長未必比百利保慢, 我認為Regal REIT也是不錯的投資:)