香港地產/地產股 + 恆基(12)以及領展(823)點評 (31/5/18)

上篇文章得到網友"廢青兄"詳細回應, 他也提出了以下問題:

那我想請教四大地產特別是0012 恆基看法如何
1. 本港土地存備最多
2. 收入一半是收租所得
3. 年年股數最小增加一成(因紅股效應，股息增加，最後股息派發最小年年加一成
4. 未來重組充景

再問對0823看法
1. DPU持續增長
2. 回購
3. 想問其前景是如何
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提起地產股以及香港地產, 我認為這是香港股票投資者的必修課之一, 因為房地產在香港的影響力極大。居住成本亦是在香港生活佔比最大的成本之一。一般而言, 要對沖居住成本, 自置單位是最好的做法。不過港樓的價錢就... 買不起港樓就買地產股以及REITs作為Proxy 頂住先吧。其實大家都知地產股票/REITs 的升幅跟不上樓價升幅, 但正如九倉主席吳天海所言, 不少地產股折讓超過三成, 又有三四厘息, 買不到地買地產股也是沒有辦法之中的辦法。

P.S. Hutchison Capital 一直有投資地產股票, 可參考之前的文章我對不同地產股的看法。

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A. LINK REIT (0823)

其實領展的專家blogger都有好幾個, 好像Link仔, O2他們對領展比我有更深入的認識, 我只會就財務業績方面提出我的一點意見。

1. DPU持續增長: 這是相當確定的, 領展的旺角彌敦道項目, 加上九龍灣寫字樓項目將會在一兩年內啟用, 再加上AEI以及內地商業項目的成長, 未來兩至三年的 DPU 增長應該可以維持, 如果 exclude 了今年初領展賣出17個商場的不利影響, 我估計未來兩三年的 DPU 増長大約在每年 8-10%左右的範圍, 之後就較難估計。計入賣出17個商場的收入減少, 我估計今年的 DPU增長大約在 4-5%左右?

2. 回購:

領展在今年初的大Deal 套現了230億, hutchison相信一項有規模的回購計劃是事在必行的, 畢竟這230億的物業的租金回報率約2.3%, 領展的債務成本約2.5%, 而領展的股息回報率通常是3.5%-4%。通過回購以及減債, 理論上DPU可以達至高於一般REIT的增長, 和778作比較我們就看到823的增長動力較高。不過回購20-30億的基金單位已經很足夠, 始終作為一個進取的房地產基金, 領展有需要不斷收購物業推動增長。所以我相信領展在回購以及減債方面不會多於一百億? 它至少會預留100-150億尋找新項目。

3. 想問其前景是如何:

承上題的看法, 領展的前景將在於它會怎樣運用年初大Deal之後剩餘的資金, 我也很想知道它打算做甚麼商業項目。不過領展也將會公佈全年業績, 到時候CEO王國龍應該會分享多一點他的想法。我自己傾向認為領展會買入太古城中心一類的甲級寫字樓(Just an example, 因為早前太古地產公佈有意出售太古城中心物業) 去推動增長, 加入更多的Office組合本身有助平衡領展一向以Retail為主的缺點, 亦可以更進一步擺脫領展只做屋邨商場的形象。

B. 四大地產商---恆基地產

1. 本港土地存備最多

這個標題有點誤導, 其實以可供即時發展的土地儲備計算, 新地比恆基多, 農地而言

才是恆基最多。不過恆基的優勢是它大部分可供即時發展土地儲備(即是三至五年以內能出售套現的樓盤)都是透過農地轉換以及併購舊樓得來的, 雖然這兩種土地發展周期徧長, 但毛利率較高, 只要食水夠深就不用過於執着周轉速度。當然信置嘉華等沒有農地及舊樓的發展商就要玩快周轉了。恆基在補充土地儲備方面的確有更多選擇, 例如新地發顛高追地王的時候恆基可以選擇不玩, 其他發展商會有一種被迫出高價去補充土儲的壓力。

2. 收入一半是收租所得

倘若計及煤氣公司, 美麗華酒店等聯營公司的股息, 恆基的經常性收入將近每年100億。不過恆基近年正在不斷出售非核心物業, 同時又斥鉅資做中環美利道項目; 在內地它也在上海建造大型綜合體項目。我的看法是恆基不像新地一樣單純追求租金收入增長; 恆基知道自己財力不及新地, 不能夠像新地一樣"有入冇出", 故此它採取了好像領展一樣的增長模式: 定期賣產 + 用套現所得去發展更高質素的項目, 都是合理的決定。

3. 紅股/ 股息年年增加一成:

我認為這是相當進取的目標, 一般而言股息支出不能大於經常性收入, 否則長遠而言對公司財政有一定壓力。以恆基的case去看, 至少未來兩年這個紅股政策是可以的, 長遠就要看恆基的收租收入能否以每年10%的速度增長...我自己認為這是相當進取的目標。所以這個要每年review 一次, 看看每年恆基的發展中項目才能預計它的紅股政策的可持續性, 我傾向保守一點。

4. 重組:

有說法話四叔會把恆基私有化, 並分派煤氣...我認為機會不大。因為恆基的structure 是以租金收入+ 煤氣股息作為強大後盾去支持它做發展周期徧長的舊樓重建以及農地項目, 拆煤氣的同時會拆掉恆基的一部分經常性收入, 我不認為四叔家族有套現煤氣釋放價值的打算, 所以不應該有大動作。反而撇除一些人情因素, 私有化香港小輪(50)會比較合理, 因為小輪的業務和恆基過份重曡, 並沒有存在必要。至於美麗華酒店方面, 美麗華私有化的可能性也相對低, 但向恆基收購一兩間非核心酒店也並無不可。陽光房地產(435)也可以向恆地收購小規模的非核心物業, 私有化陽光房地產也可以稍作考慮。

但總括而言, 像九倉/ 長和系一樣的大型重組的可能性較低, 至少我是如此認為的。