新世界的新世界: 全力進運商業地產 (4/5/2018)

很多blog友都對 hutchison 買入新世界發展感到有趣? 既然大家都想知道, 我也獻醜寫少少對於新世界發展的新看法, just my two cents :)

對於新世界發展, 很多投資者都是又愛又恨, 愛它的資產以及資產折讓龐大, 恨它的不時供股, 以至於投資回報不佳, 未能為股東帶來理想回報。去年新世界在中港兩地的大手投地亦一度讓我擔心再度供股, 幸好在最新一期業績公告管理層亦作出不會供股的口頭承諾:

"集團財務穩健,融資渠道多元化。回應香港特區政府與中央政府對綠色金融的支持,集團會進一步貫 徹「新世界 2030 可持續發展願景」。在可預見的未來,新世界發展沒有發行股票集資的需要。" 
*來自18年中期業績公告

如果管理層反口既話... 我也無話可說, 但我認為投資者至少要給新一代管理層一個機會? 畢竟近年新世界發展正在進行企業改革, 嘗試改變自身企業管治不佳的形象, 我傾向選擇相信他們一次。
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在財政狀況而言新世界是眾多華資地產商而言最高負債的, 借貸多, 自然利息成本也相對高, 導致它的盈利能力較其他華資地產商相比遜色。新世界發展其實需要的是 1. 資產重組以及2. 減債, 雖然暫時我未見到 2.的進展; 但自從第三代掌舵以來 1.的進展相當大, 這也是吸引我買入小量新世界股票的原因。

hutchison 所謂的資產重組, 除了是把和地產主業無關的新世界電訊, 又或者非核心物業出售之外, 還包括營業溢利分佈上的重組。
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--> 新世界的收租業務一直遠遜其他華資地產商:
港資大型地產商的收租業務排第一丶二名分別是新地以及九倉, 各自都有地標性物業如IFC, ICC; 海港城及時代廣場。它們每年坐擁逾百億租金收入, 為家族財富奠下基石。跟隨其後的有恆基以及長實, 它們的收租物業的質素不及新地九倉, 但每年亦貢獻了70-80億港元租金收入, 強勁的經常性收入足以支持進行大規模物業發展的利息支出, 亦有助抵抗住宅物業市場回調所帶來的負面影響。恆隆的規模不及五大地產商, 不過純收租的它亦建立了一個每年收取60億港元租金的中港物業組合。信置, 嘉里的收租業務又再次一等, 不過每年亦有大約40億租金收入, 為集團業務帶來一點防守力。

新世界發展去年的租金收入:
香港: 15.8億
內地:  8.3億

和其他大型地產商相比, 可以說是"一枝獨秀"。

故此, 自第三代鄭志剛上場以來, 新世界在商業地產方面的投入力度比以前大得多。
香港方面, 除了新世界中心重建項目 Victoria Dockside, 日前中標的Skycity項目之外, 新世界去年亦在長沙灣商業地大舉投資; 而舊樓重建項目中, 北角吉祥大廈重建項目亦將會建成48.8萬平方呎的寫字樓項目。

內地方面, 16年新世界分別和周大福企業, 以及招商局集團在深圳前海以及深圳太子灣興建綜合體項目, 而當中有不少部分是商業地產項目。去年也在廣州增城投地興建綜合項目。

倘若上述項目在5-6年內逐步落成, 新世界發展每年的租金收入應該可以大幅增長至至少50-60億元, 再加上每年由新創建收取約15億元股息, 我有理由相信未來的新世界發展將會更穩健, 為投資者帶來合理回報。未來的三至五年新世界的負債可能仍然會維持在較高水平, 但住宅物業發展分部的現金流應該足以應付利息支出以及建造投資物業的資本開支。


P.S. 為什麼要搞藝術? 因為優質的商業項目不多不少都有藝術元素。太古地產的太古坊有ArtisTree, 九倉的成都IFS有大熊貓, 海港城也曾經和巨鴨的設計師合作做展覽... 要和一流的收租企業並駕齊驅, 新世界自己也需要有一個自家品牌負責文化輸出以及藝術上的項目管理。 K11就是第三代打算建立起來的品牌。

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雖然我看好未來新世界發展的前景, 但我未必會長期持有這股票, 畢竟投資這股票所冒的風險比其他華資地產商要高, 所以我會視乎價錢而出售這項股票投資。

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另於 7/5 賣出900股中銀租賃(2588)@46.45, 買入4000股新創建集團(659) @14.88;
         8/5 賣出1000股中銀租賃(2588)@46.9, 買入3000股新創建集團(659) @14.78;
       11/5 賣出3000股新世界發展(17)@11.68, 買入2500股嘉里物流(636) @12