又升?! 咁我點買野呢:( (2) (27/6/16)

篇文斬開左, 希望大家睇得舒服d:)

但REIT成長力低呢點(823除外, 近年已經變身, 失去左純REIT功能)係好難打得甩, 點解我會咁講? 因為REIT要增加可分派收入只有以下方式:
1. 加租 [理由可以係1.1.經濟好, 1.2做AEI翻新商場增加人流, 1.3.趕絕文具舖之類既小商戶換上H&M, D&G之類名店],
2. 趁經濟好時物業估值上升借多d錢收購
3. 資產轉換(將估值高周息率低既物業 換成 估值低周息率高既物業, 實行高賣低買)

點解話REIT成長力低呢, 因為綜合上述各點只有point 1.2 & point 3係毋論市況高低都行得通, point 1.1及point 1.3本身係冇乜創造價值可言, 只係扭毛巾搾乾租客, 而point 2係好似其他blogger 討論既乜sir咁樣, 一味靠個市升將物業加按套錢, 倘若物業跌價就...唔會call loan的, 放心, 但物業跌價通常租金都一齊跌, 借多左錢又要俾多d息, 有機會減派幅度更大 (當然以而家美國既息口就算9數把啦, 有排都加唔到, 乜sir套野至少玩多3年都冇問題, 只要有份工供到樓就ok)

point 1.2 & point 3其實收租股一樣做到, 你見新地係旺角MOKO翻新就知(作為投資者我ok, 但作為消費力低既學生我就好唔開心, 周大福同埋Lancome對我冇乜用, 仲趕走我以前幫襯開既老麥#@?!)

所以我一向認為REIT既息率要高過收租股多多聲先得(個人認為係1.5厘-2厘息)
領展近年point 1,2,3都出齊, 扭毛巾都扭得差唔多, 但佢點解仲有高增長? 個人認為係領展係發展上已經轉型為收租股多於REIT (可能佢規模大加上之前借錢少, 所以有大量銀彈係手), 係旺角投地, 返大陸(上海)掃樓當然似係收租股多過REIT

所以我認為領展(823)唔應該再同778,808,435, 2778去比較, 反而要同九倉(4), 希慎(14), 海港(51), 恆隆(101), 以及太地(1972) 比較更合適, 呢d收租股始終保留盈利較多, 發展潛力較大, 可以和領展比較

但而家REIT再升落去既話升穿5厘/4.5厘都唔係冇可能, 如果派盡得4厘5厘又只係有自然增長(通脹), 不如我買海港(51)/恆隆(101)好過la, 差唔多5厘喎(前提係唔理地區因素, 海港(51)全大陸樓; 恆隆(101)一半香港一半大陸)
再唔係我會建議買新創建, 5厘公用股世間罕有(不過可能要面對人幣貶值, 同恆隆(101)業務一樣. 一半香港一半大陸)