啟德商業地-----利福會供股? (23/11/2016)

啟德商業地今日出結果, 由利福(1212)以近80億奪得發展權。這是令人意外的, 因為大家以為中資是大熱門?

不過利福(1212)的財政情況相當令人擔心, 因為一間市值150億, 一年純利只有約20億的百貨(百貨+地產)公司冇可能負擔到過百億元的投資(只是地價已經80億, 建築費用至少50-60億元)

這個規模的項目其實只有長實(1113), 會德豐(20)之類的大地產商才有足夠財力負擔的, 即便是中型地產公司例如嘉里(683)要獨資發展這樣的項目都很吃力

既然利福(1212)的規模只有百餘億元, 按道理借不了百億元的銀圑貸款, 現在可行的方案只有兩個: 1. 和周大福/劉氏兄弟合資(Joint Venture) , 2. 供股集資

如果要供股集資既話相信要供至少60-80億左右(可以把上市公司買地發展當作普通人買樓俾首期一樣, 首期應該要有整個project的40%-50%)

如此一來大比例供股好像二供一OR一供一之類很大機會發生, 如果手上有利福(1212)的散戶理應先行放售, 想買利福(1212)長期投資的散戶應該等供股消息出現之後再行評估這間公司的價值。

PS. 用黎起SOGO = 長線收租 = 現金流回籠慢, 所以hutchison認為利福會供股多於舉債, 何況劉氏向來喜歡供股財技, 持有利福(1212)的小股東要相當小心

Say goodbye to 愛股-----出售新創建(659)

今日以不錯的價錢出售新創建(659) ($14.52 x 2000股), 手頭現金更充實

出售新創建的原因在於人幤貶值實在過急, 由年頭的6.6好像貶到今日6.9? 又唔見中國央行有入市穩定滙價......這樣的滙價波動對於很多中港公司都很不利, 以恆隆(101)為例, 16年的中期報告指出恆隆地產持有近300億RMB (實數係260/280? 記不清楚), 單以上半年的滙兌虧損已達16億港元(但恆隆半年都係賺到大約30億左右), 可見RMB貶值會搞到好多公司蝕錢

新創建的業務主要一半係大陸基建, 一半係香港會展+建築交通, 借錢方面主要係港元/美元, 主要新創建d資產質素高(可以話係中國版長江基建), 相信唔會有太大財政問題, 但下年業績有可能因為滙兌虧損而有所倒退

新創建近年發展飛機租賃, 以及近日買埋阿媽周大福的城巴新巴都有助港元/美元收入增長(個人估計有8-10%一年)... 所以新創建仍然值得長線投資, 只不過hutchison覺得新創建未至於值14.5一股而已

希望美國加息與否以及RMB貶值問題會在12月之後明朗化, 到時我地d小投資者會投資得安心d:), 至少能夠更容易評估心頭好股票的價值

沽出合和, 買入信和 (17/11/16)

今日以不錯的價錢賣出合和實業(54) ($27.8 x 1000股), 帳面獲利約3000港元(之前以24.75買入)
同時以$11.22買入2000股信和置業(83)

經過上次沽售太古及今次沽售合和之後手頭現金有所增加, 暫時沒有投資計劃, 希望稍後能夠找到更優質的股票:)

壯士斷臂, 沽售太古 (11/11/2016)

今日忍痛以$14.00價錢賣掉所有太古b , 帳面虧損為$1750 (hutchison capital倉位很小, 只有2500股太古b), 幸好持有太古b近一年, 所收的股息大致和帳面虧損相約。

太古發盈警的原因在於地產部門(1972)單天保至尊, 獨力難支; 因航(293), 港機(44)業績大幅倒退, 再加上海洋開發部門之前雄心壯志購置船隻, 結果油價低企的時候就業績全面仆直...

我對太古仍然有相當信心, 不過以目前的情況睇太古肯定會削減派息, 這從上兩期股息已經可以預見的。

太古管理層非常務實應對這次危機, hutchison起初不理解太古地產為何以65億沽售九龍灣商廈, 因為太古的樓宇向來以高質量見稱, 加上有中資財團天價投地, 照道理太古可以以更好的價錢沽售樓宇。
如果把這新聞加上太古出售一間海洋業務附屬公司, 以後劈價推售大嶼山洋房理應可以看得到太古目前手頭比較拮据。

太古近年在地產項目上大玩simcity, 美國佛羅里達的Brickell City Centre (合共兩期), 太古坊重建 (兩期), 以及興業太古滙, 都是過百億元的大投資, 雖然這些項目建成後可以大幅提升收租能力, 但這幾年的capital expenditure相信是相當沉重的, 每年太古都要為這些項目準備數十億, 當然可以舉債集資, 但這些項目的現金流回蘢較慢, 一旦在太古建成這些項目以前爆發經濟危機太古就會遇上很大麻煩。與其冒險舉債, 太古現正大刀闊斧減持非核心項目套現以應付未來的資本開支, 基本上太古管理人員做的事情是正確的。

今次海洋開發部門的23億損失是減值虧損, 實際上的operating loss應該只有2-3億(參考今年上半年的表現), 不過在短期內太古的業績不會令人滿意。

hutchison希望今年剛落成的興業太古滙及Brickell City Centre能夠為太古帶來租金收入(希望能抵銷部分開業支出), 但相信太古要在太古坊重建完成一期(2018)之後太古的業績才能收復失地

與其等兩三年, hutchison認為資金可以投放到有更好的項目, 信和(83)明年有市建局觀塘重建項目, 又沒有太大資金壓力, 況且之前hutchison仍然希望買入更多地產股票, 今日以出售太古的資金買入信和(83) $11.58 x 2000股

人棄我取-------購入信和置業(83) (下)

承上篇, 點解話今次會搞到d發展商變曬恆隆(101)呢?

hutchison相信調高印花稅會減慢發展商散貨速率, 呢樣應該冇乜懸念
因為投資客/收租佬應該會放棄再買入細單位收租, 轉戰車位工廈寫字樓之類的...
上車客只會買一個啫,  一炮過買n個(父/母幹)比較少掛... 因為咁有錢既人之前已經揸唔少物業, 無謂再係流通量低既住宅物業玩, 租金回報低...又難轉手

發展商散貨慢左(少左投資者同佢10個/8個去買), 但叫發展商減價又唔得, 因為胡亂減價除左會賺少左之餘又推冧市, 20/30伙咁慢慢推會對發展商好d, 有望維持高位散貨, 但去貨慢就預左

結果會係各大發展商囤貨慢慢散貨, 發展商既財政狀況就好重要, 因為現金流回蘢減慢, 揸最多現金及最少借錢, 又有較多收租物業既地產商應該最穩陣

所以hutchison今日提議屋企人買信和(83), 年收租33億加上逾200億淨現金這兩點有助信和(83)度過今次難關
P.S. 今日以$11.9買入信和(83) 2000股

人棄我取-------購入信和置業(83) (上)

在人大釋法的同時香港政府同時推出印花稅"辣招", 雖然政府在這個敏感時刻公佈"辣招"被指轉移視線, 但作為投資者/ 住宅買家用家亦應該關心這項政策。

今次"辣招"主要針對買樓收租人士, 15%樓價的印花稅相信能夠減低他們入市意欲, 而今次"辣招"只針對住宅, 雖然調整印花稅的後果/效果暫時睇唔到住, 但如果這個政策能夠引導物業投資者去買寫字樓/工廈/車位收租, 讓更多人能夠買細價樓上車應該係好事?

Hutchison認為唔同既stakeholders有唔同睇法, 而家先行列舉出黎:

1. 上車客/首置人士: 傾向買一手盤, 因為發展商能夠提供更多有彈性既付款安排, 二手樓業主做  唔到
補充: 會以極高呎價買劏房樓, 除非有"父幹"又俾首期又供樓
           "慈父盤"增加: 用仔女名義買樓收租?/真心幫仔女上車

2. 有自住樓人士: 唔敢換樓
2a. "先賣後買": 換樓時樓價"唔小心"升左一成就收皮了
2b. "先買後賣": 高難度動作, 因為要先俾左15%稅之後賣樓先扣得番, 即係要有幾百萬cash先做到...又供緊樓又儲蓄到幾百萬cash... mission impossible
補充: 唔使旨意換樓, 當然有"父幹"卡例外

3. 有2層or >2層樓既收租佬(冇用仔女名買細樓)
唔會再買新樓(回報率太低, 15%印花稅既代價太大)
亦都唔使旨意佢地賣樓, 原本見市好想趕走租客賣樓既人改變主意, 因為印花稅令佢地一買一賣成本太高, 反正仲有租收就會放番d樓俾人住, 租金有望降低 (相信Full pay收租樓未必太多,  需要租客幫手供樓, 就算Full Pay又唔打算短期內賣樓既人都唔想浪費層樓的租值, 應該會俾番人住)
補充a: 有好多人睇租金升, 但hutchison認為近年既租金已經揸得好盡(已經佔租樓人士的月入頗大部分), 太過進取既叫租未必有競爭力, 始終時間就是金錢, 一味獅子開大口搞到冇租客租層樓丟空左層樓就唔好
補充b: 可能集中轉買車位, 因為銀碼較細, 亦冇乜維修野要做

4. 租客 (假設hutchison對3. 收租佬既推論冇錯)
雖然租金很難再大升, 租樓仍然係大開支...
補充: 繼續租住先, 可能生活會好番少少(租金至少唔會再突然爆升); 買樓無望,  因為每個月d人工俾收租佬食左一部份, 難儲錢

5. 中原c生/地產代理
應該會加入ABC行列 (Anyone but CY), 物業交投會減少...

6. 發展商
hutchison認為今次係考驗發展商既持貨能力, 倘若市價唔就, 財力充足既發展商索性封盤唔賣, 全部變恆隆(101) :)