人棄我取-------購入信和置業(83) (上)

在人大釋法的同時香港政府同時推出印花稅"辣招", 雖然政府在這個敏感時刻公佈"辣招"被指轉移視線, 但作為投資者/ 住宅買家用家亦應該關心這項政策。

今次"辣招"主要針對買樓收租人士, 15%樓價的印花稅相信能夠減低他們入市意欲, 而今次"辣招"只針對住宅, 雖然調整印花稅的後果/效果暫時睇唔到住, 但如果這個政策能夠引導物業投資者去買寫字樓/工廈/車位收租, 讓更多人能夠買細價樓上車應該係好事?

Hutchison認為唔同既stakeholders有唔同睇法, 而家先行列舉出黎:

1. 上車客/首置人士: 傾向買一手盤, 因為發展商能夠提供更多有彈性既付款安排, 二手樓業主做  唔到
補充: 會以極高呎價買劏房樓, 除非有"父幹"又俾首期又供樓
           "慈父盤"增加: 用仔女名義買樓收租?/真心幫仔女上車

2. 有自住樓人士: 唔敢換樓
2a. "先賣後買": 換樓時樓價"唔小心"升左一成就收皮了
2b. "先買後賣": 高難度動作, 因為要先俾左15%稅之後賣樓先扣得番, 即係要有幾百萬cash先做到...又供緊樓又儲蓄到幾百萬cash... mission impossible
補充: 唔使旨意換樓, 當然有"父幹"卡例外

3. 有2層or >2層樓既收租佬(冇用仔女名買細樓)
唔會再買新樓(回報率太低, 15%印花稅既代價太大)
亦都唔使旨意佢地賣樓, 原本見市好想趕走租客賣樓既人改變主意, 因為印花稅令佢地一買一賣成本太高, 反正仲有租收就會放番d樓俾人住, 租金有望降低 (相信Full pay收租樓未必太多,  需要租客幫手供樓, 就算Full Pay又唔打算短期內賣樓既人都唔想浪費層樓的租值, 應該會俾番人住)
補充a: 有好多人睇租金升, 但hutchison認為近年既租金已經揸得好盡(已經佔租樓人士的月入頗大部分), 太過進取既叫租未必有競爭力, 始終時間就是金錢, 一味獅子開大口搞到冇租客租層樓丟空左層樓就唔好
補充b: 可能集中轉買車位, 因為銀碼較細, 亦冇乜維修野要做

4. 租客 (假設hutchison對3. 收租佬既推論冇錯)
雖然租金很難再大升, 租樓仍然係大開支...
補充: 繼續租住先, 可能生活會好番少少(租金至少唔會再突然爆升); 買樓無望,  因為每個月d人工俾收租佬食左一部份, 難儲錢

5. 中原c生/地產代理
應該會加入ABC行列 (Anyone but CY), 物業交投會減少...

6. 發展商
hutchison認為今次係考驗發展商既持貨能力, 倘若市價唔就, 財力充足既發展商索性封盤唔賣, 全部變恆隆(101) :)